高気密高断熱だけでは「家は暖かくない」

先日の週刊文春に

 

「暖かい家」は寿命を延ばす

 

というタイトルの記事が掲載されました。

 

・室温は冬でも18度以上に

・12度未満は頻尿リスクが5倍に

 

など具体的な室温と健康リスクとの関係が細かく記載されていました。

一般誌でこのような話題が取り上げられる頻度が高まってきましたね。非常に良い傾向だと思います。

 

イギリスでは健康を守る最低温度を18度と規定していて、高齢者には21度以上が推奨されています。ところが日本では全くそのような規定も発想もありません。その結果今でも冬の室温が10度以下・・といった状態が普通に存在するのです。

 

文春の記事には対策として家の高気密高断熱化や窓の性能アップなどが必要と書かれています。

これらは「暖かい家」を実現するためには必要な条件ですが、それだけで十分というものではありません。

 

建物の性能+最適な暖房設備

 

これによって寒い冬でも快適かつ健康に暮らせる住環境が実現できるからです。

 

日本の冬は寒いので、当然暖房が必要になります。

ところが日本の家の暖房は今でもその大半が「部屋毎暖房」といって、エアコンにしても床暖房にしても部屋毎に設置して、使う時もいる時いる部屋だけスイッチをオンにするというものです。

これでは暖房している部屋としていない部屋との温度差は全く解消できず、暖房のない廊下、トイレ、洗面所などは寒いままとなってしまいます。建物の断熱性能を上げることで多少は改善できたとしても暖房のない部屋の室温を18度や20度に維持することは不可能です。

 

どの部屋も18度〜20度以上をキープしようとすれば、部屋毎暖房ではなく建物全体を暖房するシステムを導入するしかないのです。

 

つまり「Z空調」のような「建物全体を暖房する設備」が必要と言うわけです。

 

ところが週刊文春の記事にもあったように現在の日本の基準には室温規制がないだけでなく、省エネ基準は世界的に見ても最低レベルです。また冷暖房機器の設置は省エネルギーな製品を使うことの基準はありますが、室温をどう維持できるかといった視点での規制がないため、室温差がどれだけあっても「省エネ基準最高等級」を満たした家になってしまうのです。

 

従って、

「当社の住宅は省エネ基準最高等級です!」とか

「当社は全てZEHゼッチです!」などと聞くと、それだけで十分快適な住宅だと誤解してしまいますが、全くそうではありません。

 

 

健康で快適な暮らしをするためには

 

「高気密高断熱性能」+「建物全体を冷暖房できる機器」

 

をぜひ知っていただきたいと思います。

 

今年の秋は例年になく雨も多く寒いので不快に感じますが、その分Z空調を体感するには適しています。

お近くの「Z空調体感モデルハウス」でZ空調の快適さを体感ください!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


失敗しない二世帯住宅

お盆休み真っただ中、久しぶりに家族が揃って「二世帯住宅なんてどうだろう・・」検討中の方もいらっしゃるかもしれませんね。

都市部、郊外を問わず二世帯住宅の人気は根強いものがあります。

都市部ではそもそも土地代が高いので、実家の近所に住むというのが難しい、親の敷地内に二世帯住宅を建てれば土地を購入する必要もなく負担は大幅に軽減できるというのが最大のメリットでしょう。

一方郊外でも二世帯住宅の需要はあります。東日本大震災を契機に家族が一緒にいることの大切さが改めて見直されたこともあるでしょうし、郊外の人の方が親世帯、子世帯が同居することの抵抗感が少ないということもあるかもしれません。

子供の立場では、ちょっと外出する時などに孫の面倒を親がみてくれると助かりますし、親にしてみれば日々が賑やかで、孫の成長を見ながら暮らせるのは張り合いもあって良いですよね。

一見良いことだらけのような二世帯住宅ですが、注意しなければならない点もいくつかありますのでご紹介したいと思います。

親、子、孫と3世代が元気で仲良く暮らしていければ二世帯住宅は素晴らしいものです。

しかしいつまでもその状態が続くものではありません。

10年後か20年後かはわかりませんが、家族の状態は必ず変化します。家族構成や年齢、住まい方、考え方などが変化した時に二世帯住宅というのは意外に厄介なものであるということを理解しておいた方が良いでしょう。

ポイントは以下の通りです。

1.ご両親が亡くなった後親世帯スペースをどうするか

2.相続問題

3.売却時の問題

まず1つめですが、意外とこれができていない二世帯住宅が多いのが現実です。

親の立場にしてみれば、元気な今欲しい間取りで作りたいわけで、自分たちがいなくなった後まで考えたくないという気持ちも理解できます。しかしその住宅により長く住むのは子供や孫たちなので、その後まで想定しておく事はとても大切な事です。

将来親スペースを賃貸住宅に活用しようと考えるなら、玄関を別々に作らなければなりません。またバス、キッチンといった水回りスペースも確保しておいた方がベターです。

20年後には孫も大きくなってまた二世帯住宅で使えるだろう・・と期待したい気持ちもわかりますが、それはあまり想定しない方が良いかもしれませんね。。

賃貸に向かないような立地、エリア、家の作りの場合は大きな空間を持て余すことになってしまうことを覚悟しておかなければなりません。

2つ目相続の問題です。二世帯住宅は通常土地の名義は親になりますが、家の名義は収入の関係から子供名義にすることもあり得るでしょう。この土地と家の名義が異なる場合は特に注意が必要です。同居しているのは子供のうち1人ですが、兄弟がいた場合親の相続時には必ず持ち分の主張が出てきます。土地に価値がある場合は非常に厄介です。最悪は土地建物を売却して現金化しなければならなくなる可能性もありますので、家の名義をどうするかから専門家に相談して始めることをお勧めします。

3つ目は売却時です。ご両親がなくなって自分たちの子供も独立して家には帰ってこないという状況になったとします。(よくあるパターンですが)二世帯住宅として建てた家は60坪以上と大きく、老後の住まいとしては持て余す上に手入れなどを考えても負担が大きい、もう少し便利な都市部のマンションへ引っ越そうなど考え、二世帯住宅の売却を考えたとしましょう。

問題は二世帯住宅は売れるか?

ということです。立地や間取り、築年数など様々な要素によりますので一概には言えませんが、通常の単世帯住宅よりは売り辛い、売れたとしてもかなり安くなる可能性が高いです。

理由は簡単で、そもそも中古の二世帯住宅を探している人はほとんどいません。それだけで相場は非常に弱くなります。土地の価値があればその評価はあるでしょうが、二世帯住宅を中古住宅としてそのまま住んでくれる人を見つけるのは至難の業であることを知っておいた方が良いでしょう。

それではどうすればよいのでしょうか。

僕なりの見解を述べたいと思います。

1.将来賃貸住宅にできる間取りとしておく

2.完全分離で建てる

この2つです。

都市部などで敷地が狭いが、賃貸需要も見込めるエリアであれば1のパターンです。

玄関や水回りをきっちりと分けでおき、将来賃貸する時はふさぐ部分も決めておくと良いでしょう。

他人と同居を考えると理想は左右分離ですが、上下分離の場合でも音の問題などしっかり対策しておくことが大切です。

音の問題や将来のリフォーム、賃貸住宅利用を考えると、当社グループのレスコハウスの鉄筋コンクリート造がベストだと思います。

二世帯住宅の一部を賃貸住宅にできればこれは二世帯住宅ではなくて賃貸併用住宅になり、先ほど述べた二世帯住宅は売却し辛いといった問題からも解放されることになります。単世帯住宅+賃貸住宅ということであれば、一定の需要があるからです。

しかも鉄筋コンクリート造にしておけば法定耐用年数47年が取れますので、より売却時に有利になります。

郊外など敷地に余裕がある場合は完全分離の2棟建てとすることをお勧めします。

完全分離しておけば1棟を人に貸すだけでなく、売却することも可能になりますし、相続時にも対策が打ちやすくなります。

この場合は木造で全く問題ありません。

いかがでしょうか。

二世帯住宅の計画は家族が皆元気な時にスタートしますので将来のことをついつい想定せずに、今だけを考えて計画しがちになりますが、そこはしっかりと現実的に10年先、20年先を考え、その中で今も家族が楽しく幸せに暮らせる間取りや形を考えるのが”失敗しない二世帯住宅作り”だと思います。

1つ事例をご紹介しましょう。

これは僕の知人の話なのですが、6年前に大手ハウスメーカーで約60坪の二世帯住宅を建築しました。約6000万円の費用は全額親が資金提供したそうです。家族構成はお父さん、お母さん、娘と夫、子供2人(中学生と小学生)でした。

3年後にお父さんが亡くなると、元々あまり折り合いのよくなかったお母さんと娘の夫との関係がより悪化し、このまま一緒には生活できないということになり、お母さんとは別居することになりました。

そこで娘夫婦と子供との4人での住宅を当社でお世話することになったのです。

家が完成した(これは完全単世帯です)くらいのタイミングで、今度はお母さんも今まで住んでいた住宅は大きすぎるので適当な広さの住宅に引越したいという話になり、これまで住んでいた二世帯住宅を売却する話になりました。土地は約60坪でしたが、最寄りの駅からはバス便という立地でした。

希望価格は当初土地値+建物代を含めた金額で設定しましたが、全く反応がなかったため徐々に値を下げていき最終的には相場の土地値を割った価格で売却したそうです。つまり建物の評価はマイナスということです。

築6年、約6000万の二世帯住宅が市場ではマイナス評価という非常に厳しい結果でした。

これほど短期間の間に売却というケースも珍しいかもしれませんが、逆に考えると新しくても評価が厳しいということは古くなるともっと厳しいということも考えられるので、1つ参考にしていただければと思います。

この二世帯住宅の話は、僕も親しくしているテレビでもお馴染みの牧野知弘さんの最新の著書「マイホーム価値革命」でも詳しく書かれていますので、興味ある方はぜひご一読下さい。

81DlRwPYUiL.jpg

https://www.amazon.co.jp/%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E4%BE%A1%E5%80%A4%E9%9D%A9%E5%91%BD-2022%E5%B9%B4-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3-%E3%81%AE%E5%B8%B8%E8%AD%98%E3%81%8C%E5%A4%89%E3%82%8F%E3%82%8B-NHK%E5%87%BA%E7%89%88%E6%96%B0%E6%9B%B8-519-%E7%89%A7%E9%87%8E-%E7%9F%A5%E5%BC%98/dp/414088519X/ref=sr_1_1_twi_pap_2?ie=UTF8&qid=1502692944&sr=8-1&keywords=%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E4%BE%A1%E5%80%A4%E9%9D%A9%E5%91%BD


中高層木造促進研究会

林野庁主催の「中高層木造利用促進の可能性について検討する研究会」のメンバーに選ばれ、先日岩手に行ってきました。

この研究会は、今後住宅建築が減少していく中で木造建築を非住宅分野にどのように普及させていくか、可能性はどのくらいあるのか、そのための課題は何なのかなどと言った点について、議論し検討していく会で、メンバーはゼネコンやデベロッパー、設計事務所、金融機関やハウスメーカーなどから参加しています。

この建物は岩手県住田町の町役場です。

見てわかる通り「ザ・木造建築」です。

内外部に木をあらわしにした、この大胆で美しいデザインは遠くからでも目を引くものでした。

この建物を設計した近代建築研究所の松永さんに案内をしていただきました。

これはエントランスへのアプローチ、

樹木が枝を伸ばすように屋根を支える柱のデザインが印象的ですね。

屋根垂木も柱もリズミカルに続く構造がそのまま意匠となるところが木造建築の良さであると改めて実感させられました。


役場1階です。

カウンターテーブルやついたてなどもすべて木が使われていました。


こちらは役場の2階、トラスの骨組みがあらわしに。

この構造のおかげで2階は柱のない大空間を実現していました。トラスは見た目の美しさだけでなく構造的な機能性も有しています。

斜め格子の壁パネルは、光と風を通す耐力壁です。

住田町は面積の90%以上が山林というまさに木の町、木で町を起こすためにもこの庁舎はその象徴であるということですね。

こちらは岩手県紫波町のオガールプラザです。

人口わずか3万人の小さな町のこの「オガールプロジェクト」今全国から大きな注目を浴びています。何年も塩漬けになっていた10ヘクタールの町有地を官民が共同で開発、見事に成功させたからです。


オガールの中心に位置する広場

ここで様々なイベントが開かれています。


公共施設や店舗などから構成される「オガールプラザ」大規模木造建築です。


その中心店舗の1つ、産直の品ぞろえで人気の「紫波マルシェ」
ご覧のように天井が高く吹抜けていてとても気持ちの良い空間でした。木造の登り梁が見えます。

こちらは町が運営する図書館です。

こちらもマルシェ同様高い開放的な大空間でした。

農業が盛んな紫波町の特徴を生かして、農業に関する書籍を多く集めたそうです。

広場を挟んで反対側には同じく木造建築の「オガールベース」があります。

そこには日本初のバレーボール専用体育館、ビジネスホテルやレストランなどが入っています。

残念ながら当日は岩手国体のために強豪のバレーボールチームが練習中ということで、体育館の中を見ることができませんでしたが木造のしかもバレーボール専用の体育館というのはなかなか興味深いですね。

バレーボールチームがホテルも利用していたため、残念ながら泊まることもできませんでした。それだけ盛況ということですね。

この「オガール」にはその他、サッカー協会公認のフットボールプラザ、町役場、住宅地、保育所や病院など様々な施設が集積して紫波町だけでなく半径30キロ圏内から多く人が集まってきているそうです。

木造の大型建築という点と、街づくりを官民共同で成功させたという両方の視点で大変見どころのあるものでした。

またこのプロジェクトの仕掛け人であり、オガールの運営会社の代表者でもある岡崎さんの歯に衣着せぬ話はとても面白く引き込まれるものがありました。

大変興味深いこのオガールプロジェクト、その内容がこの本に収められています。

28098266_1.png

さてこの研究会は11月11日江東区の木材会館で行われる「木材活用フォーラム」の中のシンポジウムで終了となります。

当日は私もパネラーとしてこのシンポジウムに参加する予定です。

「木材活用フォーラム2016」はこちら

http://ac.nikkeibp.co.jp/inf/wpf2016/#a3







空き家問題でパネルディスカッション

image_25008_1200_1200.jpg

先日不動産経済研究所主催のセミナーにパネラーとして参加してきました。

テーマは空き家問題をどう考えるか?


パネリストとして、ディベロッパー代表で野村不動産の山本専務、流通代表で東急リバブルの三木専務、戸建て代表で当社、司会は「空き家問題」の著者でテレビにも出演されている牧野知弘氏でした。


まず空き家の現状を牧野氏の資料から紹介したいと思います。


・空き家数は全国で820万戸(2013年) 空き家率は13.5%
・中四国が特に空き家率高い、大阪市も高い(16.9%)東京、埼玉も10%超
・個人住宅の空き家が急増している
・首都圏でも空き家が急増、東京の空き家数は80万戸超でダントツ1位


空き家というと地方の過疎地と言うイメージがありますが、都市部でも相当な勢いで空き家が増えていることに驚かされます。

セミナーでも東急リバブルの三木専務が、「当社仲介の40%が空き家です」と言われていました。

このまま空き家が増え続けていくと、住環境の悪化、スラム化、ゴミ問題など様々な社会問題を引き起こす恐れもあって、今年空き家に関する新たな法律が制定されました。

倒壊の恐れや衛生上問題があると判断された空家に対して自治体が撤去等を勧告、命令し、応じない場合は強制撤去も可能とするもので、固定資産税の優遇も受けられなくなります。

しかしこれに該当する空家はかなり酷いもので、この法律だけで空き家の抜本的な解消には繋がりません。


一方今海外からの旅行者が大変な勢いで増えていて、そこで問題になっているのがホテル不足です。ビジネスマンが出張時にホテルを確保するのが大変と言う声もよく聞くようになりました。

そのタイミングで今話題になっているのが、airbnb(エアビーエンビー)

使っていない部屋や家を持つ個人と借りたい旅行者とをマッチングするサイトで、海外旅行者を中心に急速に普及しているそうです。

面白いのはいかにも昭和と言ったような古い一軒家の様な家が外国人から見ると新鮮で人気があるようで、これは新たなビジネスチャンスと言う見方もできます。


いずれにしても空き家をどう活用していくのかというのが大きなのテーマです。

airbnbで外国人旅行者に貸す、高齢者住宅として利用する、移住者に貸すなど様々な取り組みが既に始まっているようですが、僕は1つそこに重要な視点があると思っています。

それは「建物性能の見える化」を同時に行っていくべきだということです。


具体的には耐震性や省エネ性といった性能を表示し、借りる人や利用する人がそれを知った上で使用するようにするべきだと思います。

なぜなら日本の特に古い戸建住宅は、現在の耐震性や省エネ性能を満たしていない住宅が大半です。

耐震性では現在の新築基準を満たしているのは全ストックの27%しかありませんし、省エネ性についてはほぼゼロです。

基本的には耐震性は補強などで高めていくべきですし、エネルギーを無駄に消費せず健康で暮らしていくためには省エネ性を高めていくべきです。

ドイツでは「エネルギーパス」といって、貸す時も売る時もその住宅の省エネ性能を明示することが義務付けられ、家賃や売買額に影響すると言う話を以前紹介したことがあります。その結果人々の関心が高まり、断熱リフォームが活発化して、経済効果もありかつ国全体のエネルギー消費を抑えるという一石二鳥どころか三鳥も四鳥にもなったということです。


日本は地震国ですからエネルギー性能だけでなく耐震性も明示すべきです。

ビルやマンションなどは新耐震または旧耐震といった表示が浸透していますので、それを承知して借りたり買ったりということが一般化しています。戸建の場合はそういった表示がないので、借りる側も買う側も不安があるのではないでしょうか。


中古住宅にも住宅性能表示をという動きもあるようですが、あまり複雑にしない方が良いというのが僕の考えです。まずは大きな地震時に大丈夫かと言う耐震性と健康で快適かつ省エネに暮らすことができるのかという省エネ性能の2つさえ表示すれば、他は個人の好みで良いのではないでしょうか。


都内の一等地でも人が住んでいない空家を結構見かけます。

住みも貸しもしないのは何かの事情があるのでしょうが、家は放置される時間が長くなればなるほど痛み、だんだん使い物にならなくなっていきます。税制等で一定期間利用されていない建物は、流通を促す対策が必要だと思います。



考えてみれば日本の地価の高騰は、都市部への人口集中と狭い国土面積によるもので、サラリーマンが買える住宅というのは“ウサギ小屋”と言われるほどでした。

それがここにきて空き家問題がクローズアップされるほどになったということは、長い目で見れば地価が下がり、1住居あたりの面積が大きくなっていくというこにも繋がります。

これまでなら30坪しか買えなかった場所が40坪、50坪でも手が届くようになるということです。

小さな家が所狭しと立ち並ぶ住宅地から、少し余裕のあるゆったりとした住宅地になっていくのは決して悪いことではありません。


空き家増加は様々な難しい問題をかかえていますが、裏返せば新たなビジネスチャンスの可能性もあり、既存住宅の耐震化や省エネ化、シェアハウスなどへのリフォーム、空き家管理など桧家グループでも積極的に関わっていきたいと考えています。


桧家の空き家管理はこちら
http://www.primeasset.jp/vacanthouse/

airbnb エアビーエンビー
https://www.airbnb.jp/

「空き家問題」牧野知弘著
http://www.amazon.co.jp/%E7%A9%BA%E3%81%8D%E5%AE%B6%E5%95%8F%E9%A1%8C-%E7%A5%A5%E4%BC%9D%E7%A4%BE%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E7%89%A7%E9%87%8E%E7%9F%A5%E5%BC%98/dp/4396113714








































デザインの大切さ

古い建築を大切に長く使う欧州と新しい方が価値があると考える日本



一体この違いは何なんだろうか。



当然答えはこれと言うほど単純な話ではない。構造や耐久性の違い、地震の有無、生活スタイルや嗜好の変化、気候風土など様々な理由が複雑に関わっている。



でも僕は一つの大きな理由として“美しいデザイン”にあると思う。



言うまでもなく欧州の建築はデザインが素晴らしい。

中世に建てられた遺産のような建築はもちろん、普通に街に建っている古い建築も新しい建築もどれもがきちんとデザインされている。

だから人々はその建築を愛し、大切に手入れをし、長く使っていく。

新しいことだけが良いことではないと彼らは知っている。



01a2a8cfb3eaf5283fd1428f01e51a23726e8702a9.jpg



建築だけではなく服でも鞄でも、靴や時計から家具、食器など身の回りのありとあらゆるものについて同じことが言える。

彼らは別に懐古主義でも何でもなくただ自然体で愛着があるから手入れをしてずっと使っているのだろう。

良いものだからこそ大切に長く使う・・

美しくデザインされたものは時代を超え世代を超えて愛され続け、そして伝統的なブランド価値となっていく。





小さな頃から日常的に“デザインされた”ものに囲まれて生活してきた彼ら。

一方“デザイン”と言うと、どこかカッコを付けたような、また高価で贅沢、特別なものをイメージしてしまう傾向がある日本人。

日本ではデザインは二の次、使い勝手や値段を重視するといった風潮も相変わらず根強い。

機能美と言う言葉があるように、本来デザインと使い勝手や品質は相容れるもののはずなのだが、日本人はついつい分けて考えてしまいがちである。







ドイツにはいわゆる“ママチャリ”がないのだと言う。お世辞にもカッコ良いとは言えないが、1万円程度でそれなりに走る自転車が手に入ることは日本人の感覚ではありがたいこと。ところがドイツではそういったセグメントの自転車自体がなく、安くても3万円程度するため皆大切にメンテしながら長く乗っているそうだ。

想像するに彼らはデザイン性などをあまり考慮されていない、ただ走れば良いというようなものはたとえ安くても必然性はないと考えているのかもしれない。



01fb26a402d430226736059188738cdcf289205cb2.jpg

子供の遊具もちゃんとデザインされている



そもそも日本語には“デザイン”にあたる身近な言葉がない。

建築的には“意匠”と言う言葉がそれにあたるが、一般用語ではない。そのくらい実はデザインに対する意識の差は欧米人と日本人とでは大きいのだと改めて感じる。





今回訪れたオーストリアとドイツ両国は古い建築とモダンな建築とがしっかりと共存しているところがなかなか面白かった。





01dbb4a730169a781ee54b03627f7376e65050967a.jpg

200年以上前と思われる古い建築の中庭をガラスで囲った建築。まさに新旧のフュージョン(融合)



0118fe17d19dfa63ee10cbf5ab1aebab6e1d4e12c2.jpg

モダンなガラス張りの教会 構造はCLT(木造)





014bf6297204e31fed84155c20a40af62140af309f.jpg



古い建築の中に突如現れるひょうたんのオバケのような建築

このような近代的な建築もしっかりとメンテされ古い建物同様に長く使われていくのだろう。





毎年7月に行われる自転車の世界最高峰レース、ツール・ド・フランス。そのテレビ中継の魅力は自転車レースの過酷な激しさと対照的なフランスの美しい風景を併せて楽しめることだ。



特に感心するのは、都市部だけでなく郊外や地方の街並みも非常に維持管理が行き届いていて美しいこと。

古い建築物が立ち並ぶ都市には都市の良さが、長閑で牧歌的な雰囲気を楽しめる田園風景もこれはこれで魅力的に映る。



今回訪問したオーストリアではバスで国を横断するよう走ったので、田園風景を車窓から眺めている時間が長かったのだが、フランス同様非常に手入れされて美しいのが印象的だった。



日本で農村地域を走ると、古く朽ち果てた小屋が放置されていたり、伸び放題になった空き地や林、手入れされていない古い家屋や庭などが当たり前の風景として見られるが、それとはずいぶん対照的だ。



0193a32297da5ad29e925ef84f9c73aad08047bf9c.jpg



ランチで立ち寄ったチロル地方のホテル。この辺りの民家の多くは、このホテルのように窓先に色とりどりの花を植えて通る人の目を楽しませていた。庭先や通り端も手入れがされていて、日本の田舎に有りがちな、ひなびた印象がなく、長閑で美しかった。





庭先の木々やプランターの花々、欧州の人々はそれらの手入れを楽しんでやっているように思えた。もし一軒だけが怠ってしまうと周りとの調和が取れず街全体の雰囲気も壊してしまうから、そうならないようコミュニティが機能しているのだろう。



イギリスやアメリカでは地区のルールとして芝刈りや木々の剪定を規律化していて、守らない場合は強制的に業者に依頼し代金を当該者に請求することもあるそうだ。かなり強権的だがそこまでしてでも街の景観の維持管理を徹底して、価値を守っている。



一般的に欧米人の方が日本人より個人主義が強いと言われるが、こういった住環境の維持管理については日本人の方が完全に個人主義だ。マンションなどの共用部の維持管理のように購入時から管理費を徴収されるシステムでない限り、戸建ての庭先の維持管理まで徹底している街は聞いたことがない。



維持管理が面倒だからと言った理由で、草木を排除し無機質なコンクリートで地面を固めてしまうことも日常的。自分の敷地だからどうしようと他人から言われる筋合いはないというのが日本人の感覚。



そういった街並みは魅力もなく、年々廃れて価値がなくなっていく。



0105736087adc3fdd2e7424b62ef42000329923d27.jpg



眼を見張るほど美しいウィーンのアーケード



ヨーロッパを訪れる度に感じるのは、彼らの暮らしの本質的なクオリティの高さだ。日本人は経済的にはリッチになったが、まだまだ表面的で薄っぺらい気がする。建物のデザインについても、街の景観についてもまだまだ学ぶべき点は多い。




















































アパートのサブリース問題

本日空き家対策特別措置法が全面施行されました。

2013年のデータでは全国の空き家は820万戸、国内の全住宅に占める割合は13.5%と過去最高を更新しています。

人口減少、世帯数減少時代に突入しており、このままいくと2023年には空き家率が20%を超えるという予測もあります。



一方、2015年の相続税改正をきっかけとして賃貸住宅の建設は2015年度も35万戸超と予測されており、消費税増税の反動で苦戦する戸建やマンションとは異なって好調を維持しています。





空き家が増えて社会問題になろうとしている一方でアパート建築が好調・・・この相矛盾する事象をどう理解すればよいのでしょうか。





アパート建築は土地オーナーが行うわけですが、自発的に進めるよりもアパート建築会社から提案されて意思決定するケースの方が一般的です。



「駐車場のままよりも固定資産税が安くなりますよ」

「将来の相続時に備え、賃貸住宅を建てることにより相続税の評価額を大きく下げることができます」

「将来の安定収入につながります」



等と言ったセールストークで土地オーナーに積極的に営業をかけて説得していくのです。

それ自体は通常の経済活動なのですが、1つ大きな問題があります。



一括借り上げ「サブリース」という手法の説明についてです。



大手業者の大半はアパートの建築を請け負うだけでなく、建築後土地オーナーからそのアパートを一括で借り上げ、入居者に又貸しをする「サブリース」という手法を取ります。



35年一括借り上げで安心!



と言ったフレーズを見聞きした人も多いと思います。

アパートの管理から入居者募集など一切の業務を代行するだけでなく、月々の収入も入居者の増減に関係なく一定に確保されるということで土地オーナー側からもありがたい仕組みなのです。

全てお任せで家賃まで一定、しかも大手会社の信用もある。これなら銀行からお金を借りて建築しても返済も心配ないと決断に踏み切る土地オーナーが多いことは事実です。



ところが今、この「アパートのサブリース」が大きな問題となってきているのです。



先日放映されたNHKの「クローズアップ現代」で”アパート建築が止まらない 人口減少社会でなぜ”でもその問題が紹介されていました。

「アパートのサブリース」制度のリスクの説明がしっかりと行われていない、そして空室リスクを一方的に土地オーナーに押し付けているのではないかという内容でした。



「サブリース」は契約上2年毎に家賃改正ができるようになっていて、アパート建築会社は想定した入居者が確保できないと土地オーナーに家賃の引き下げを依頼しますが、そのことについてあらかじめきちんと説明がされていないというのが土地オーナーの言い分です。

実際に番組の中で営業マンが「当社は上場会社ですよ」「入居が下がったり建物が古くなったことで家賃が下がることはありません」と完全にウソの説明でオーナーを説得してる音声が紹介されていました。



それでも家賃を維持したい時には、そのアパート建築会社の指定する高額なリフォーム工事を前提としていて、それを拒否すればサブリース契約が解除されるということがあるようです。まるで家賃維持分をリフォーム代に上乗せされて取られているのではと思われても仕方ないやり方ですよね。

このサブリース契約、不動産売買契約などの厳しい法律の網にかかっておらず、重要事項やリスクについての厳格な説明が義務付けられていないそうです。



全ての業者がそのような悪質な行為を行っているわけではないと思いますが、土地オーナーは「サブリース」「35年一括借り上げ」と耳障りの良い言葉だけを信用して、その詳細やリスクについて確認を行わずに契約するというのは非常に危険だと認識すべきです。



また当たり前の事ですが、その地域で今後の賃貸需要が続く見込みがあるのかという見極めも必要です。

番組で紹介されていたのは埼玉県の羽生市、アパート建築が大量に供給されたこともあって人口5万人の同市の空き家率は35%を超えているそうです。つまり3件に1件以上が空き家状態ということです。



アパート建築も事業であり投資です。これまでのように大手アパート会社が一括借り上げするからリスクもなく安心と考えるのは間違いです。「サブリース」の契約書にある通り将来の空室リスクはサブリース会社(アパート建築会社)ではなく土地オーナー自らが取ることになっています。その事業の将来性がどうかについて、信用できる第3者のアドバイスなども参考に意思決定していくことが結果的に先祖代々受け継いできた資産を守ることに繋がるのだと思います。





桧家グループでは、「戸建賃貸」を中心に土地オーナー向けの提案を行っていますが、サブリースについては当社から積極的にオススメはしていません。なぜなら「戸建賃貸」は市場に商品が少ないため競争力が高く空室リスクが低いからです。サブリースにするよりも土地オーナーの実質的な手取り収入を上げるためにあえて「サブリース」を提案していないのです。もちろん希望されるオーナーにはサブリースも取り扱います。



また「戸建賃貸」は1戸当たり約1100万円と低価格なため利回りが高くなり、結果的に資金回収が早いというメリットがあります。1都3県では悪くても7%、東京都市部では20%近くになることもざらで5年で回収することも十分可能なのです。回収後は継続しても売却しても別な用途に転用することも可能となり、将来のリスクを限りなく抑え土地の有効活用と税金対策ができる商品なのです。



また将来を考えた時賃貸住宅に適さないと判断される土地オーナーには、「資産の組み換え」を提案しています。

まだ価値のある時に売却し、その資金で将来も高い需要が見込める物件を所有していくという考え方です。土地オーナーは同一の地域に土地を所有しているのが一般的ですが、リスク分散と言う観点からみれば必ずしも望ましい状態ではありません。一部は残しながら、一部は都心のマンションやオフィスビル、一部の資産を海外不動産にするといったことが合理的な考え方を持つ土地オーナーは既にアクションしています。



桧家グループでは今後も、税金対策や安定的なキャッシュフロー創出、資産防衛など様々な観点から土地オーナーにとって最適な提案を行っていきたいと考えています。







NHKクローズアップ現代はこちら(動画あり)

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail02_3648_all.html



空き家の推移(総務省統計局)

http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.htm



賃貸住宅増加と空き家問題について(コラム)

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00057/










快適浦和ライフ その2

浦和駅周辺の僕がお気に入りのお店をご紹介しましょう。
いずれも家から歩いて3分位と、どんなに酔ったとしてもたどり着ける距離にあります。

・クラフトビアベイビー
s_001r.jpg
最近ブームのクラフトビール(地ビール)が生で飲める専門店。小さく個性的な飲み屋が軒を並べるナカギンザの一角にあります。
カウンター&立ち飲みスタイルで帰りがけにちょっと1杯というときに利用していますが、つまみもそれなりに充実しているので2杯3杯となっても大丈夫です。
10986872_771907779563634_7754662026848378007_o.jpg
埼玉のコエドブルワリーや長野のヤッホーブルーイング、アメリカのバラスポイントなど大手ビールとは一味も二味も違う個性的なビールが楽しめます。ハロウィンの頃に飲んだ“パンプキンビール”は少し甘くて独特の風味が印象的でした。アメリカのビールで期間限定だそうですが、そんな新たな発見もできるのもお気に入りの理由です。
グラスに映るこの店のキャラクターもかわいいですよね。



・シェフデブッチョ
スペイン語の店名かと思いきや、ちょっと太ったシェフの作るスペイン料理店。店名はユニークですが味は本格派です。
場所は浦和駅から5分くらいのビルの2階にあります。
s_001k.jpg

僕の大好きな料理はマッシュルームのアヒージョ。生ハムなどを肉詰めしたマッシュルームをガーリックオイルで煮たものでスペイン料理定番ですがここのは特に美味しい!余ったオイルにバケットパンを漬けながらいただくのがこの店流です。
s_001u.jpg

締めはやはりパエリアですよね!魚介やチキン、野菜などたっぷりの具が見た目にも食欲をそそります。炭水化物ダイエットをやっていますがこの時だけはお腹いっぱい頂きます(笑)
s_0025.jpg

スペイン家庭風デザート“トリファ”。揚げたバケットをにシナモンパウダーをまぶし、バニラアイスと一緒に頂きます。熱いバケットと冷たいアイスが何とも言えない感覚でマッチする不思議なデザートです。他の店では味わえない一押しの一品です!
s_001t.jpg

大きな声では言えませんが、シェフにはいつもメニューにはない料理も作ってもらっています。その時にある材料をうまくミックスしたガーリック風味のチキンステーキは絶品です。


・田楽
uic-88.jpg
ロイヤルパインズホテルの近くにある焼き鳥屋です。
銀座の名店「バードランド」で修業した店主が開いた店で、浦和のワイン好きが集まる店でもあります。
僕はこの店でワインを教わりました。店主の上甲さんはフランスへ買い付けに行くほどのワイン通。ブルゴーニュを中心に村や畑、作り手、年代などによってどうワインに特色があるのか、味が違うのかなど丁寧に教えてもらっています。
01aed8d6c3ea7ec74b5e480cc3af7a1e85ce6a2921_00001.jpg
軍鶏の刺身。新鮮で柔らかく、鳥とは思えません。

01d370b78ced83c8e70acfd1505169edb5d70c004a.jpg
これはフランスうずらで、日本のうずらよりも大きいのだそうです。川越に日本唯一の牧場があってそこから朝絞めたものを調理してくれるので、とにかく新鮮で肉がしっかりしていて絶品です。ミネラルの強めの白ワインとはまさにマリアージュです。毎日入荷しているわけではないので予約の時に注文しておくことをオススメします。

鳥だけでなく炭火でじっくりと焼き上げる季節の野菜、例えばネギやアスパラ、トマトなども美味いです。
大勢で行くときは白やシャンパンから入って赤ワインで締めますが、赤ワインにはタレものやつくねなどを合わせて焼いてくれます。
締めには軍鶏肉と卵を使った親子丼、デザートには有精卵を使ったプリンもあり女性には人気です。

010664b39cf271de6ac78094e66e60586de3153231.jpg

カウンターで飲んでいると常連の皆さんと仲良くなれるのもこの店の良いところ。皆さんワイン通の方々ばかりなのでワイン談義に話が尽きません。時には自分のボトルから1杯ごちそうしたりされたりと、そんなお付き合いができるのもこの店の魅力です。

この店で初めて飲んで大好きになったワインです。
018ff2510a2477a45003af2c8753bb1aab23aa277c.jpg
アルノーアントのムルソー(白)。顔に矢のラベルが印象的です。
ぶどうはシャルドネですが、アリゴテという品種のものも美味しいです。ムルソーは高級なワインが数多くありますが、こちらはネットで5千円位からと非常にコストパフォーマンスが高いワインでおすすめです。


もし機会があれば一度立ち寄ってみて下さい。


お店はこちら
クラフトビアベイビー http://tabelog.com/saitama/A1101/A110102/11032505/
シェフデブッチョ   http://tabelog.com/saitama/A1101/A110102/11000794/
焼鳥処 田楽     http://tabelog.com/saitama/A1101/A110102/11003716/



 

快適!浦和ライフ

浦和に住んで4年になります。

昨年本社を都内に移したことで、いろいろな方に「東京に引っ越さないんですか?」とよく聞かれます。

そう聞かれると、たぶん質問する方の半数以上の方は「社長なのに遠いところから通ってるな・・」とか「もっと良いところに住んでもよさそうなのに・・」と思われてるのではと想像しています。



でも今のところ引っ越す予定はありません。

なぜなら今の僕の生活スタイルに合っていて、浦和がとても快適だからです。



ちなみに僕は神戸出身、学生時代は横浜、社会人になってからは都内の世田谷区、渋谷区などにも住んでいましたので人気のある場所や都心部に住む利便性、ステイタスなどはよーく理解しています。

お店などで買い物をしたときなどに住所の記入を求められて、港区や渋谷区と書いてちょっとした優越感を感じるなんて経験もしました。

また代々木公園の近くに住んでいた時は、散歩がてら歩いて代々木公園まで行ったり、渋谷で飲んで歩いて帰ったりといった時に、「都心に住んでるんだ」という実感を噛みしめて嬉しかった時もありました。





そんなブランド志向の強い僕なのになぜ浦和にこんなに満足しているのか、その理由をご紹介してみたいと思います。





1.都心へのアクセスが良い



上野東京ラインが開通して都心へのアクセスがこれまで以上にとても便利になりました。

東京駅まで25分、新宿25分、渋谷32分、池袋20分、上野20分、品川35分、全て乗り換えなし1本で行けます。これだけ多くのターミナル駅に30分程度で乗り換えなしで行ける駅ってあまりないのではないでしょうか。しかもJRにはグリーン車があって有料ですが座れます。地下鉄や私鉄を利用していると乗り換えがあったり座れなかったりと30分でもそれなりに大変ですよね。

ラッシュ時に通勤していますが、いわゆる“痛勤”とは無縁、極めて快適です。







2.スポーツを楽しめる環境が整っている



実はこれが一番大きな理由なのですが、休日のゴルフや自転車を楽しむのに非常に適しています!

都心にこれだけ近いのに、車で30分も走ればゴルフ場がたくさんあります。荒川流域の河川敷が多いので接待用のような高級コースではないですが、家族や気心の知れた仲間とプレーするには全く問題ありません。しかも料金も良心的、中学生の息子はジュニア割引で週末でも1万円以下でプレーでるゴルフ場もあります。

ゴルフに行くのは朝早く起きて、帰りの渋滞に巻き込まれて家に着くころにはヘトヘトといったイメージがありますが、ゴルフ場が近いので、朝早く行けば午後3時には家に帰っていますし、スタートが遅いときは9時頃家を出て夕方には戻って来れます。早朝だけなら午前中に戻れるし、薄暮なら昼まで別な予定をこなすことができます。

これなら「お父さんは休みの日ゴルフばっかり行って家にいないんだから!」と奥様に怒られなくても済みますよね。



自転車乗りにとって荒川自転車道は日本有数の専用道です。

時間のある時は荒川を秋ヶ瀬公園から北上して、東松山の大東文化大学前の坂“大東坂”を登って、越生の“シロクマパン”まで行って戻ってきたり、時には“白石峠”を登って戻ってきます。これで往復120キロ、どれもロードバイク好きにはなじみの場所ですね。平地あり、山あり、交通量は少なく走りやすいのでこれ以上の環境は他にはないでしょう。



ゴルフや自転車だけではありません。

土地が平坦なので野球、サッカー、テニスなど何をするにしても施設が多く充実しています。そういった意味では子供にスポーツをさせたいのなら最高の環境と言えます。

ロードバイクに乗って荒川自転車道を走っていると、河川敷でサッカーや野球以外にもラグビー、ゴルフ、モトクロスバイク、ランニング、テニス、パラグライダーやスカイダイビング、ウインドサーフィン(彩湖で)などなど、子供から大人まであらゆるスポーツに興じているシーンに出会います。まさにスポーツパラダイスと言った感じです。





3.美味い店がある



グルメで酒好きにとってはこれも大切な要素です。

家の近くに何件か行きつけがあるとちょっとしたときにふらっと寄れて便利ですよね。

都心部とは比較になりませんが、住宅地としてはそれなりに気の効いたお店が充実しています。

僕の行きつけの店については次回詳しくご紹介したいと思います。









浦和は進学校が多く古くから文教都市として知られています。また駅前に歓楽街がないのも子を持つ親から支持される理由の1つです。

意外と思われるかもしれませんが、車の渋滞が少ないのも住んでみてわかったことです。

幹線道路や高速道路が充実しているのもその要因だと思いますが、渋滞でストレスということはありません。



また浦和から6分で行ける大宮は新幹線延長によりますます便利となり注目が集まっています。

大宮から新幹線に乗れば、軽井沢まで40分、長野・仙台まで1時間ちょっと、金沢までも2時間です。

今大宮駅始発の新幹線を導入する話があるそうです。大宮駅にはプラットホームが3線あるということ、さらに湘南新宿ラインや上野東京ラインなどにより大宮へのアクセスが向上したことで、東京駅や上野駅よりも大宮で新幹線に乗り換えた方が早くて便利な路線が増えているからです。例えば新宿駅から先の沿線の場合、新宿から東京駅に出て新幹線に乗るより、新宿から大宮駅まで行って新幹線に乗った方が時間的には早いのです。千葉方面も同様の事が言えますね。近い将来北海道までも新幹線が伸びますので北への玄関口としてますます需要が高まりそうです。





以前のブログでも書きましたが、僕の様な関西出身者の多くに埼玉に住むという発想はほとんどありません。

地理的に東京と関西の間でもなく、なんとなく遠いイメージと海もなく、ブランド力に劣るというのがその主な理由です。

しかし実際はそのイメージと大きく異なります。

イメージ以上に生活するには快適で便利、家賃や地価はそれなりですが東京都心部や横浜などよりはまだまだ割安、子育てするにも非常に適した環境、立地である事をぜひ多くの方々に知ってもらいたいと思います。



先日さいたま市の清水市長をお話しする機会がありました。

市長は“スポーツ都市構想”を掲げ、サッカー、野球、当社がスポンサーを務めてきた自転車のさいたまクリテリウムに続き、念願だったフルマラソンをついに誘致することに成功しました。横浜で行われていた国際女子マラソンが今年からさいたま市で開催されることになったのです。

市長はさいたま市の恵まれた環境を生かして、市民が健康に暮らしていくためにもスポーツ活動の推進を図っています。このスポーツ都市構想には僕も市民の一人として自ら実践し、さいたまのイメージアップには不可欠な事と考えています。



その2へ続く。






































































2階浴室のすすめ

先日興味深い記事を見つけました。
住環境研究所によると、110屐別33坪)以下の小規模戸建住宅では浴室が2階にある方が満足度が高いというものでした。
具体的には、1階浴室に住んでいる人のうち48%の人が次住むとしたら2階浴室にしたいと回答しているのに対して、2階浴室に住んでいる人では次住むとしても98%の人が2階のままで良いと回答しているということです。

2階浴室の満足度が高い理由として2つの理由が挙げられています。

1つは洗濯動線が短く家事が楽になると言う点です。
洗濯機置き場は浴室隣の洗面脱衣室というのが一般的です。2階に浴室があると洗面脱衣室も2階ということになり、脱衣した衣類を洗濯し、そのまま2階のベランダに干すことができますので動線が非常にコンパクトになる点が評価されています。
一方1階に洗濯機がある場合は、重たい洗濯物を1階から2階へと運ぶ作業が重労働になり、またタオルなど1階の脱衣室に収納している場合は干したものをまた1階に戻すという行ったり来たりしなければならないということが不便に感じるのでしょう。
主婦の立場で考えれば、毎日の家事です。少しでも動線が短いというのは非常に重要なポイントになるのではないでしょうか。

ちなみに我が家の間取りは2階浴室でその隣に洗面脱衣+洗濯機置き場、その隣がバルコニーとなっています。またその隣に家族全員のクローゼットがあるので、洗濯して干して取り込み、収納するといった作業動線が非常にコンパクトになっています。

もう1点は1階のスペースに余裕が出た分、収納を確保できると言う点です。
浴室と洗面脱衣は一般的に2坪(4畳)の広さがありますので、その分1階の部屋を広くしたりキッチン周りのパントリーや玄関周りの収納などの収納を増やすことができるというのも大きなメリットになります。
間取りによっては1階にもう一部屋増やすということもできるかもしれません。
お客様を通すパブリックな1階と家族のみのプライベートな2階というように完全に分けると言う考え方もありますね。


それではなぜ1階浴室の方が圧倒的に多いのでしょうか。主な理由として、
・浴室からの水漏れが気になるから
・小さな子供やお年寄りがいるから
・歳を取った時浴室が2階にあると不便だと思うから

といったところでしょうか。

まず水漏れのリスクについてですが昔のタイル張りの在来浴室では防水切れの心配がありましたが、ユニットバスでは防水パンがありその心配はほとんどありません。

2つ目の赤ちゃんやお年寄りがいるからということですが、赤ちゃんの場合は必ず大きくなりますのでそれまでの数年間の利便性を取るか、その後ずっとの利便性を取るかの選択ということになるでしょうか。

3つ目についてはその人の年齢にもよりますがもしそれが10年、20年先の事であればその時にリフォーム対応するということも考えられるのではないでしょうか。10年を超えると水回りのリフォームは必要になってくるタイミングです。

但しこれらの明確な理由があって浴室を1階にしているというより、あまり意識することなく1階にしていると言う場合がほとんどかもしれません。
生活の仕方やご家族の状況、家事動線など総合的に考えて2階浴室プランというのも考えられてはいかがでしょうか。


住環境研究所の記事はこちら
http://www.jkk-info.jp/files/topics/51_ext_05_0.pdf










 

相続税対策と空き家問題

2015年1月の相続税改正に向けてハウスメーカーやアパート会社による「賃貸住宅セミナー」が盛んに開催されています。

相続税の評価額を下げるため、将来に渡って安定した家賃収入を得ることもできるということで関心が高いようです。

”30年一括借り上げで安心!”といったキャッチコピーがチラシに踊っています・・・



一方先日発表された「住宅・土地統計調査」で平成25年(2013年)の調査結果は以下の通りとなっています。



住宅総数:6063万戸

空き家数:820万戸(空き家率13.5%)

空き家における賃貸用住宅の割合:52.4%

関東大都市圏*の空き家率:11.4%

*東京特別区、さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市、相模原市とその周辺部



この調査は5年毎に行われていますが、年々この空き家率及び空き家数は増加の一途をたどり、前回の調査より5年で空き家数は63万戸増えています。

首都圏と地方を比較すれば人口の減少が既に始まっている地方の方が空き家率は高くなっていますが、意外に首都圏でも既に空き家率は11.4%と10件に1件が空き家という状況です。



今後の日本の人口はどうなるかというと、

2010年:1億2806万人 → 2030年:1億1662万人

そのうち15-64歳の生産年齢人口は、

2010年:8174万人 → 2030年:6733万人(17%減)

65歳以上の老齢人口は、

2010年:2948万人 → 2030年:3685万人(25%増)

と推定されています。



1年に貸家は約30万戸新設され、この5年間で約150万戸の貸家が建築されました。

建替えもありますが、確実に貸家は増加しています。

年間着工数にもよりますが、30年後には空き家率が30%から40%以上にもなるとの予測もあります。





そのような状況の中で相続税対策としての賃貸住宅建設が適切なのかよく考える必要があるのではないでしょうか。

特に立地がそれほどよくない場所、人気のない地域、今後人口が減少していく可能性の高い場所での賃貸住宅建築は大きなリスクを抱える可能性があります。

それでも現金で建てる場合は、現金のまま資産を持つよりも貸家にした方が相続税評価額を圧縮できますので一時的なメリットはあるといえるでしょう。しかし将来空き家率が高くなって資産価値が下がったり、期待しているような家賃収入が得られないということは十分考えておかなければなりません。



うちは“30年一括借り上げ”だから安心!

と思ったら大間違いです。

30年一括借り上げ=30年家賃保証ではないからです。家賃保証は長くても10年、それ以降は空室率が上がるのでリフォームメンテナンスによる改修等を行わないと家賃は引き下げになる可能性が高い事を覚悟しておかなければならないでしょう。



特に注意したいのは長期のローンを利用して建築することです。借金をすることだけでも相続税対策になると勘違いしがちですが、借金は借金として相続人がその返済義務を負うのです。貸家が想定通り家賃収入を稼いでくれれば良いですが、空室が増えて収入が減りローンが返済できないとなってその資産自体を手放さなくてはならない事態となっては元も子もありません。





桧家ランデックスが取り扱っている戸建賃貸「プライムアセット」ならその点は安心です。

まず何より世の中に圧倒的に少ない貸家専門の戸建であることで、一般のアパート、マンションと比べて空室リスクが低いと言えます。

また建物価格が1棟773万(税抜)と低価格であるため、投資回収期間が5年から7年程度と非常に短いことも有利です。

仮に諸費用全て込みで1棟1000万として家賃が13万円の場合、年間156万円ですのでわずか6.4年で回収できることになります。

これならば仮にローンで建築しても将来返済に苦慮する心配はないでしょう。



築年数が古くなることによる空室リスクを避け、将来のニーズの変化にも木造建築であれば解体コストも低額なため、別な活用方法に切り替えることも難しくありません。先行きの見えづらい世の中だからこそ、出口戦略を考慮した投資を考えるべきだと思います。

その他にも戸建賃貸には数多くのメリットがありますので詳細は桧家ランデックスのwebをご覧になって下さい。





現在桧家グループでは、不動産を活用した相続税対策のソリューションを提供できるよう準備を進めています。

相続税対策=アパート建築だけではありません。

その土地や資産状況に応じた最適な相続税対策をコンサルティングしていくことで皆様のお役に立ちたいと考えています。





戸建賃貸”プライムアセット”の桧家ランデックスはこちら

http://www.primeasset.jp/index.html


















































| 1/2 | >>

ヒノキヤグループ 社長ブログ

オン・オフを問わず、考えていること、気付いたこと、感じたことなどを発信していきます。

calendar

S M T W T F S
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  
<< November 2017 >>

Profile

近藤 昭(株)桧家ホールディングス 代表取締役社長 近藤 昭

1967年兵庫県神戸市生まれ。慶應義塾大学卒業。 大学卒業後、大手生命保険会社や外資系保険会社勤務を経て、 2001年に東日本ニューハウス(現・桧家ホールディングス)に入社。 専務取締役、副社長を経て、2009年に代表取締役社長就任。 2012年に『日経ヴェリタス』が行った「在任期間中に株価を最も 上げた社長のランキング」では、全上場会社中第5位にランクイン。 業界の常識にとらわれず、常に顧客目線で考えることがモットー。 「あらゆる人にエコで快適な住まいを」 提供するために日々奮闘中。

   

Selected entries

Categories

過去記事

Recent trackback

著作本

著作本

Links

 

mobile

qrcode

Search

Others