最近マンションに関するネガティブな書籍が目立ちます。

 

どういった問題点を指摘しているのでしょうか。

 

将来建物が老朽化し、住む人も高齢化した時マンションがどうなってしまうのかという点についてリスクを指摘しています。

 

今新しいマンションに住んでいる働き盛りの人にとっては考えもしない話かもしれませんが、必ず人も建物も一年一年、年を重ね、老朽化、高齢化していきます。

 

例えば今40歳の人は、30年後生きていれば必ず70歳と高齢になります。

マンションも今新築だとしても30年後は築30年となり、今築15年なら30年後は築45年と老朽化するわけです。

 

急速に少子高齢化が進む日本では30年後に人口が減少することは間違いなく、エリアや駅によっては大幅に人口が減少する場所も出て来るでしょう。

 

新築時は平均年齢が40代であった住人も、30年後には70代、40年後には80代となって、亡くなる人も出てくる中で、

問題はその空いた住戸にも新しい住人が入ってくるのかということです。

 

マンションは築10年あたりから修繕する必要が生じますが、その修繕費は入居者が管理組合を通じて積み立てられています。

当たり前のことですが建物は古くなればなるほど修繕コストがかかってきますので、築年数が経つほどかさむ費用を住人が負担し続けていかなければ、建物はその価値を維持してくことはできません。

 

またマンションにはエントランスや植栽など共用スペースの維持管理のための管理費も住む限りずっとかかります。

 

これらの修繕積立金や管理費は全戸の住人がきちんと支払うことが大前提なのですが、将来空き家（空き室）が増えたり、住んでいても高齢化と収入減で滞納する人が増えていったらどうなるでしょうか？

 

当然管理水準が低下し、それを嫌って住人が減ったり、借りてがつかなくなり、売るにも売れず、長期修繕もできなくなって、荒廃して最後はスラム化していく・・・

 

そんな可能性が十分有ると指摘しているのです。

 

マンションは戸建と違って大きな建物を区分所有しているため、何をするにしても多額の費用が必要となり、一人の力ではどうすることもできず、また管理組合の合意がなければ進められないという難しさがあります。

マンションの価値が維持されるか否かは全戸の住人が管理費、修繕費を払い続けられるかに掛かっているということです。

 

 

築浅ならまだしも、20年後、30年後に築30年、40年、50年と古くなったマンションの全戸に人が住み続けるでしょうか？

 

今後高齢化、人口減少がますます進み、一方新築住宅は供給が続く・・・

 

そう考えると、余程の人気エリアの好立地物件でない限り、それを期待するのは難しいと言わざるを得ません。

 

 

もちろん将来の事なので、絶対にこうなると断言はできませんが、

もしこれからマンション購入を考えるのであれば、利便性の高い人気駅かつ駅から5分以内というのはマストだと思います。

 

 

一戸建てであればマンションにあるようなリスクはありません。

こういった観点からマンションが良いか戸建が良いかを考える必要もあるように思います。

 

 

 

 

 

 

 

2月新たにオリジナルのイタリアンキッチン”アルタクラッセ”を発売しました。

 

イタリアらしい洗練されたデザイン、機能性を備えた高級キッチンです。

 

 

水切りプレートで作業性を高めたミラノシンク、熱や傷に強いセラミック天板、耐久性に富んだメラミンのキャビネットなど日本のキッチンにはない沢山の特徴をもっています。

 

 

この素晴らしいキッチンと併せて今回我々が提案したいのは「壁付けキッチンという選択」です。

今新築する9割以上が対面キッチンです。新築戸建＝対面キッチンというのが完全に定着し、設計者もお客様から申し出がない限り対面キッチンのプランを提案するのが当たり前になっています。

 

対面キッチンの一番の魅力は、お子さんや家族とコミュニケーションを取りながら家事ができるという点です。奥様が希望されるケースが多いのもうなずけます。

 

ただ、対面キッチンの場合リビングダイニングとキッチンとの間に壁ができてしまうことで、LDKが少し狭く感じてしまうことがあります。

 

30帖以上もあるような大きなLDKなら何の問題もないのですが、一般的には16帖から20帖くらいのLDKが大半です。その場合対面キッチンにすることで、大きめのダイニングテーブルや、3人以上座れるソファが置けないといったことに繋がってしまうのです。

 

考え方を少し変えることで諦めていた大きなソファやテーブルを置けるということも知った上でどちらにするか決めることをオススメします。

 

 

上のプランはLDK14帖のケース。対面キッチンはお勧めしない広さですが、この場合リビングダイニングの広さはわずか9帖しかなく、4人掛けテーブルに2人掛けソファがやっとです。しかし壁付けキッチンにすることでLDは12帖となりダイニングテーブルを6人掛け、ソファも3人掛けにすることができるのです！

 

18帖だとどうでしょう。

何の迷いもなく対面キッチンにする広さではありますが、あえて壁付けにすると16帖のLDという広大なスペースが生まれます。

豪邸のような大きなダイニングテーブルに、外国の家にあるようなL型のソファまで置けるのです。

 

こんなイメージです。

イタリアの一般的な家庭も日本同様あまり広くないため、キッチンは壁付けが一般的だそうです。

その分ダイニングやリビングに大きめの家具を置くことで、「家族が集まる場所」を作って家族のコミュニケーションを深めるというのがイタリアスタイルということです。

 

 

ダイニングテーブルが大きければ、ただ食事をするだけでなく、色々な楽しみ方をすることができるため自然と家族が集まってくるのです。狭いテーブルやソファではなかなかそういうわけにはいきませんよね。

 

壁付けキッチンはテーブルとの動線が短いため配膳が楽なのも毎日の家事を行う主婦にとってはありがたいことですし、小さなお子さんと一緒に調理をする場合も物を置くテーブルが目の前にあって便利です。

 

奥様が家事をしている時間とそうでない時間とでは多くの家庭では家事をしていない時間の方が長いと思います。

その時間のコミュニケーションを重視するか、家事中のコミュニケーションを重視するかという選択でもありますね。

 

 

イタリアンキッチン「アルタクラッセ」にはコーディネートできる食器棚も用意しました！

 

もちろん、アルタクラッセにヒノキヤオリジナルの「キッチンウォールキャビ」を併せるのもアリだと思います。

 

 

壁付けキッチンという選択、一度考えてみてはいかがでしょうか・・

 

 

アルタクラッセは下記展示場でご覧いただけます。

順次設置予定ですので、詳細は当社営業担当までお問い合わせ下さい。

 

三鷹展示場（東京）

新越谷展示場（埼玉）

小山南展示場（栃木）

利府展示場（宮城）

 

*今後設置予定の展示場（新規オープン含む）

つくばアネックス展示場（茨城）*

奈良登美ヶ丘展示場（奈良）*

藤枝展示場（静岡）*

長野古牧展示場（長野）*

新宿展示場（東京）*

岡山ショールーム（岡山）*

蓮田ショールーム（埼玉）*

柏ショールーム（千葉）*

 

 

 

12月になり朝晩は寒くなってきました。

冬になると空気の乾燥を感じるようになります。

雨の降る日が少ないと言うのもありますが、東京の平均湿度は、

12月：53％

1月：45％

2月：51％

3月：53％

と他の季節に比べて冬は湿度が下がります。

日本の気候は、夏は高温高湿、冬は低温低湿なのが特徴です。

暖房した部屋にいると、外より空気が乾燥しているように感じますがなぜでしょうか？

答えは非常に簡単です。

「家の中の方が温度が高いからです。」

一般的に湿度とは「相対湿度」をいい、この「相対湿度」とは空気中に含まれる水蒸気量と空気に含むことのできる水蒸気量（飽和水蒸気量）との比率を示しています。

具体的な事例では、

気温10度の時の飽和水蒸気量を100とし、空気中の水蒸気量を60とします。

その時の湿度は60/100＝60％になります。

暖房した部屋は温度が高いので飽和水蒸気量が上がり、200になったとします。

するとその部屋の湿度は、

60/200≒33％

となり水分量は同じでも飽和水蒸気量のパイが大きくなるので、湿度は下がり空気は乾燥するのです。

たまにZ空調にお住いのお客様から、「Z空調を使っていると冬の乾燥が気になる」という意見をお聞きしますが、これは部屋が暖かいために乾燥しているのであって、Z空調だから乾燥するというわけではありません。

ただ一般的な温度差がある家とは違って、Z空調の家は、温度差がない=どの場所でも暖かい　ので、家のどこにいても乾燥しているように感じるということはあるかもしれません。

この対策は、「加湿」しかありません。

昔石油ストーブを使っていた頃は、ストーブの上にやかんを置いて、蒸気を発生させ加湿していました。

今は色々なタイプの加湿器がありますので、用途や部屋の広さに合わせて選ぶことができます。

濡れたタオルや洗濯物を部屋干しするというのも意外に効果があるそうです。何よりエコであるところもよいですね。

湿度が40％を下回るとインフルエンザウイルスの生存率が高くなるということもあるので、

加湿器などをうまく使ってそれを上回るようコントロールしていきたいですね。

参考サイト：ダイキンのホームページ
https://www.daikin.co.jp/air/knowledge/labo/dry/

この冬は首都圏でも大雪が降っただけでなく、最低気温が氷点下と言う日が続き例年になく寒い冬となっています。

外が寒いのはどうしようもないのですが、家の中まで寒いのは少し注意しなければなりません。

皆さんの自宅の洗面所はいったい何℃くらいあるかご存知ですか？

写真は僕の家の洗面所で、この時期でも温度は常に20℃以上あるようにしています。

洗面所は朝起きて歯を磨いたり、着替えたり、入浴時に脱衣したりと室温を敏感に感じる場所です。

20℃以上あると着替えたり脱衣しても寒さを感じることはありません。

Tシャツ1枚でいても全く問題なく過ごせる気温です。

これが15℃くらいになるとそうはいきません。

慌てて着替える、半袖では長くはいられない、脱衣したら急いで風呂に入る・・・そんなイメージではないでしょうか。

古い家や断熱気密が劣る住宅では10℃以下という状況もあるかもしれません。

そうなると冬の日中の外気とあまり変わらないくらいなので、着替えも脱衣も「寒い寒い・・」と震えながらという感じになるでしょう。

もし吐く息が白くなるようだと室温は７℃以下ということになります。

寒いのは我慢すればよい！節約することはエコにもつながるのだから。

そう思う人もいるでしょう。

しかしそれが健康に害があるとすればそうも言っていられないのではないでしょうか。

国土交通省が先日発表した「住宅の断熱化と居住者の健康への影響に関する調査の中間報告」では、低温と健康被害には明らかに因果関係があるという内容になっています。

〇室温の低い家に住む人ほど、起床時に高血圧となる確率が高く、高齢者ほどその影響は大きい

〇朝の平均室温が低い家に住む人ほど動脈硬化指数が高い

〇朝の室温が16℃未満の家に住む人は、16℃以上の家に住む人より心電図異常の確率は1.8倍

〇夜間頻尿は就寝前の室温が18℃以上の人に比べて、12〜18℃未満で1.6倍、12℃未満は3倍

これらの状況はヒートショックとも近似しており、外が寒いということより家の中が寒いこと、寒暖差が大きいことは健康上マイナス影響を及ぼすと言うことが医学的にも立証されているということです。

しかしまだ日本の住宅では断熱化をやっと強化し始めた程度で、室温の均一化や洗面所、トイレなどの暖房となるとほとんど認識すらされていない状況です。

一方欧米では低室温は健康上良くないことが認識されているため建物全体を暖房することが当たり前で、家の中に寒暖差があると言うこと自体が彼らから見ると”あり得ない状態”なのです。

日本はいまだに部屋毎にエアコンを取り付けることが普通で、誰もそのことに疑問すら感じていません。

その結果”いる時いる場所だけ暖房する”という使い方になってしまい、それが家の中の寒暖差を作る原因となっているのです。

まさに冷暖房の考えについて日本は完全に”ガラパゴス状態”と言えるでしょう。

その意味で「Z空調」は革命的な商品と言えます。

欧米の一般的な人と同じ快適さと健康的な暮らしを提供したい、それがZ空調を開発した時の想いです。

これまでと変わらない光熱費で、洗面所もトイレも玄関も寝室もくまなく20℃をキープできる「Z空調」

寒いこの時期にぜひお近くのヒノキヤグループの展示場で体感下さい。

先日の週刊文春に

 

「暖かい家」は寿命を延ばす

 

というタイトルの記事が掲載されました。

 

・室温は冬でも18度以上に

・12度未満は頻尿リスクが5倍に

 

など具体的な室温と健康リスクとの関係が細かく記載されていました。

一般誌でこのような話題が取り上げられる頻度が高まってきましたね。非常に良い傾向だと思います。

 

イギリスでは健康を守る最低温度を18度と規定していて、高齢者には21度以上が推奨されています。ところが日本では全くそのような規定も発想もありません。その結果今でも冬の室温が10度以下・・といった状態が普通に存在するのです。

 

文春の記事には対策として家の高気密高断熱化や窓の性能アップなどが必要と書かれています。

これらは「暖かい家」を実現するためには必要な条件ですが、それだけで十分というものではありません。

 

建物の性能＋最適な暖房設備

 

これによって寒い冬でも快適かつ健康に暮らせる住環境が実現できるからです。

 

日本の冬は寒いので、当然暖房が必要になります。

ところが日本の家の暖房は今でもその大半が「部屋毎暖房」といって、エアコンにしても床暖房にしても部屋毎に設置して、使う時もいる時いる部屋だけスイッチをオンにするというものです。

これでは暖房している部屋としていない部屋との温度差は全く解消できず、暖房のない廊下、トイレ、洗面所などは寒いままとなってしまいます。建物の断熱性能を上げることで多少は改善できたとしても暖房のない部屋の室温を18度や20度に維持することは不可能です。

 

どの部屋も18度〜20度以上をキープしようとすれば、部屋毎暖房ではなく建物全体を暖房するシステムを導入するしかないのです。

 

つまり「Z空調」のような「建物全体を暖房する設備」が必要と言うわけです。

 

ところが週刊文春の記事にもあったように現在の日本の基準には室温規制がないだけでなく、省エネ基準は世界的に見ても最低レベルです。また冷暖房機器の設置は省エネルギーな製品を使うことの基準はありますが、室温をどう維持できるかといった視点での規制がないため、室温差がどれだけあっても「省エネ基準最高等級」を満たした家になってしまうのです。

 

従って、

「当社の住宅は省エネ基準最高等級です！」とか

「当社は全てZEHゼッチです！」などと聞くと、それだけで十分快適な住宅だと誤解してしまいますが、全くそうではありません。

 

 

健康で快適な暮らしをするためには

 

「高気密高断熱性能」＋「建物全体を冷暖房できる機器」

 

をぜひ知っていただきたいと思います。

 

今年の秋は例年になく雨も多く寒いので不快に感じますが、その分Ｚ空調を体感するには適しています。

お近くの「Z空調体感モデルハウス」でＺ空調の快適さを体感ください！

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

お盆休み真っただ中、久しぶりに家族が揃って「二世帯住宅なんてどうだろう・・」検討中の方もいらっしゃるかもしれませんね。

都市部、郊外を問わず二世帯住宅の人気は根強いものがあります。

都市部ではそもそも土地代が高いので、実家の近所に住むというのが難しい、親の敷地内に二世帯住宅を建てれば土地を購入する必要もなく負担は大幅に軽減できるというのが最大のメリットでしょう。

一方郊外でも二世帯住宅の需要はあります。東日本大震災を契機に家族が一緒にいることの大切さが改めて見直されたこともあるでしょうし、郊外の人の方が親世帯、子世帯が同居することの抵抗感が少ないということもあるかもしれません。

子供の立場では、ちょっと外出する時などに孫の面倒を親がみてくれると助かりますし、親にしてみれば日々が賑やかで、孫の成長を見ながら暮らせるのは張り合いもあって良いですよね。

一見良いことだらけのような二世帯住宅ですが、注意しなければならない点もいくつかありますのでご紹介したいと思います。

親、子、孫と3世代が元気で仲良く暮らしていければ二世帯住宅は素晴らしいものです。

しかしいつまでもその状態が続くものではありません。

10年後か20年後かはわかりませんが、家族の状態は必ず変化します。家族構成や年齢、住まい方、考え方などが変化した時に二世帯住宅というのは意外に厄介なものであるということを理解しておいた方が良いでしょう。

ポイントは以下の通りです。

1.ご両親が亡くなった後親世帯スペースをどうするか

2.相続問題

3.売却時の問題

まず1つめですが、意外とこれができていない二世帯住宅が多いのが現実です。

親の立場にしてみれば、元気な今欲しい間取りで作りたいわけで、自分たちがいなくなった後まで考えたくないという気持ちも理解できます。しかしその住宅により長く住むのは子供や孫たちなので、その後まで想定しておく事はとても大切な事です。

将来親スペースを賃貸住宅に活用しようと考えるなら、玄関を別々に作らなければなりません。またバス、キッチンといった水回りスペースも確保しておいた方がベターです。

20年後には孫も大きくなってまた二世帯住宅で使えるだろう・・と期待したい気持ちもわかりますが、それはあまり想定しない方が良いかもしれませんね。。

賃貸に向かないような立地、エリア、家の作りの場合は大きな空間を持て余すことになってしまうことを覚悟しておかなければなりません。

2つ目相続の問題です。二世帯住宅は通常土地の名義は親になりますが、家の名義は収入の関係から子供名義にすることもあり得るでしょう。この土地と家の名義が異なる場合は特に注意が必要です。同居しているのは子供のうち1人ですが、兄弟がいた場合親の相続時には必ず持ち分の主張が出てきます。土地に価値がある場合は非常に厄介です。最悪は土地建物を売却して現金化しなければならなくなる可能性もありますので、家の名義をどうするかから専門家に相談して始めることをお勧めします。

3つ目は売却時です。ご両親がなくなって自分たちの子供も独立して家には帰ってこないという状況になったとします。（よくあるパターンですが）二世帯住宅として建てた家は60坪以上と大きく、老後の住まいとしては持て余す上に手入れなどを考えても負担が大きい、もう少し便利な都市部のマンションへ引っ越そうなど考え、二世帯住宅の売却を考えたとしましょう。

問題は二世帯住宅は売れるか？

ということです。立地や間取り、築年数など様々な要素によりますので一概には言えませんが、通常の単世帯住宅よりは売り辛い、売れたとしてもかなり安くなる可能性が高いです。

理由は簡単で、そもそも中古の二世帯住宅を探している人はほとんどいません。それだけで相場は非常に弱くなります。土地の価値があればその評価はあるでしょうが、二世帯住宅を中古住宅としてそのまま住んでくれる人を見つけるのは至難の業であることを知っておいた方が良いでしょう。

それではどうすればよいのでしょうか。

僕なりの見解を述べたいと思います。

1.将来賃貸住宅にできる間取りとしておく

2.完全分離で建てる

この2つです。

都市部などで敷地が狭いが、賃貸需要も見込めるエリアであれば1のパターンです。

玄関や水回りをきっちりと分けでおき、将来賃貸する時はふさぐ部分も決めておくと良いでしょう。

他人と同居を考えると理想は左右分離ですが、上下分離の場合でも音の問題などしっかり対策しておくことが大切です。

音の問題や将来のリフォーム、賃貸住宅利用を考えると、当社グループのレスコハウスの鉄筋コンクリート造がベストだと思います。

二世帯住宅の一部を賃貸住宅にできればこれは二世帯住宅ではなくて賃貸併用住宅になり、先ほど述べた二世帯住宅は売却し辛いといった問題からも解放されることになります。単世帯住宅+賃貸住宅ということであれば、一定の需要があるからです。

しかも鉄筋コンクリート造にしておけば法定耐用年数47年が取れますので、より売却時に有利になります。

郊外など敷地に余裕がある場合は完全分離の2棟建てとすることをお勧めします。

完全分離しておけば1棟を人に貸すだけでなく、売却することも可能になりますし、相続時にも対策が打ちやすくなります。

この場合は木造で全く問題ありません。

いかがでしょうか。

二世帯住宅の計画は家族が皆元気な時にスタートしますので将来のことをついつい想定せずに、今だけを考えて計画しがちになりますが、そこはしっかりと現実的に10年先、20年先を考え、その中で今も家族が楽しく幸せに暮らせる間取りや形を考えるのが”失敗しない二世帯住宅作り”だと思います。

１つ事例をご紹介しましょう。

これは僕の知人の話なのですが、6年前に大手ハウスメーカーで約60坪の二世帯住宅を建築しました。約6000万円の費用は全額親が資金提供したそうです。家族構成はお父さん、お母さん、娘と夫、子供2人（中学生と小学生）でした。

3年後にお父さんが亡くなると、元々あまり折り合いのよくなかったお母さんと娘の夫との関係がより悪化し、このまま一緒には生活できないということになり、お母さんとは別居することになりました。

そこで娘夫婦と子供との4人での住宅を当社でお世話することになったのです。

家が完成した（これは完全単世帯です）くらいのタイミングで、今度はお母さんも今まで住んでいた住宅は大きすぎるので適当な広さの住宅に引越したいという話になり、これまで住んでいた二世帯住宅を売却する話になりました。土地は約60坪でしたが、最寄りの駅からはバス便という立地でした。

希望価格は当初土地値+建物代を含めた金額で設定しましたが、全く反応がなかったため徐々に値を下げていき最終的には相場の土地値を割った価格で売却したそうです。つまり建物の評価はマイナスということです。

築6年、約6000万の二世帯住宅が市場ではマイナス評価という非常に厳しい結果でした。

これほど短期間の間に売却というケースも珍しいかもしれませんが、逆に考えると新しくても評価が厳しいということは古くなるともっと厳しいということも考えられるので、1つ参考にしていただければと思います。

この二世帯住宅の話は、僕も親しくしているテレビでもお馴染みの牧野知弘さんの最新の著書「マイホーム価値革命」でも詳しく書かれていますので、興味ある方はぜひご一読下さい。

https://www.amazon.co.jp/%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E4%BE%A1%E5%80%A4%E9%9D%A9%E5%91%BD-2022%E5%B9%B4-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3-%E3%81%AE%E5%B8%B8%E8%AD%98%E3%81%8C%E5%A4%89%E3%82%8F%E3%82%8B-NHK%E5%87%BA%E7%89%88%E6%96%B0%E6%9B%B8-519-%E7%89%A7%E9%87%8E-%E7%9F%A5%E5%BC%98/dp/414088519X/ref=sr_1_1_twi_pap_2?ie=UTF8&qid=1502692944&sr=8-1&keywords=%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E4%BE%A1%E5%80%A4%E9%9D%A9%E5%91%BD

林野庁主催の「中高層木造利用促進の可能性について検討する研究会」のメンバーに選ばれ、先日岩手に行ってきました。

この研究会は、今後住宅建築が減少していく中で木造建築を非住宅分野にどのように普及させていくか、可能性はどのくらいあるのか、そのための課題は何なのかなどと言った点について、議論し検討していく会で、メンバーはゼネコンやデベロッパー、設計事務所、金融機関やハウスメーカーなどから参加しています。

この建物は岩手県住田町の町役場です。

見てわかる通り「ザ・木造建築」です。

内外部に木をあらわしにした、この大胆で美しいデザインは遠くからでも目を引くものでした。

この建物を設計した近代建築研究所の松永さんに案内をしていただきました。

これはエントランスへのアプローチ、

樹木が枝を伸ばすように屋根を支える柱のデザインが印象的ですね。

屋根垂木も柱もリズミカルに続く構造がそのまま意匠となるところが木造建築の良さであると改めて実感させられました。

役場1階です。

カウンターテーブルやついたてなどもすべて木が使われていました。

こちらは役場の2階、トラスの骨組みがあらわしに。

この構造のおかげで2階は柱のない大空間を実現していました。トラスは見た目の美しさだけでなく構造的な機能性も有しています。

斜め格子の壁パネルは、光と風を通す耐力壁です。

住田町は面積の90％以上が山林というまさに木の町、木で町を起こすためにもこの庁舎はその象徴であるということですね。

こちらは岩手県紫波町のオガールプラザです。

人口わずか3万人の小さな町のこの「オガールプロジェクト」今全国から大きな注目を浴びています。何年も塩漬けになっていた10ヘクタールの町有地を官民が共同で開発、見事に成功させたからです。

オガールの中心に位置する広場

ここで様々なイベントが開かれています。

公共施設や店舗などから構成される「オガールプラザ」大規模木造建築です。

その中心店舗の１つ、産直の品ぞろえで人気の「紫波マルシェ」
ご覧のように天井が高く吹抜けていてとても気持ちの良い空間でした。木造の登り梁が見えます。

こちらは町が運営する図書館です。

こちらもマルシェ同様高い開放的な大空間でした。

農業が盛んな紫波町の特徴を生かして、農業に関する書籍を多く集めたそうです。

広場を挟んで反対側には同じく木造建築の「オガールベース」があります。

そこには日本初のバレーボール専用体育館、ビジネスホテルやレストランなどが入っています。

残念ながら当日は岩手国体のために強豪のバレーボールチームが練習中ということで、体育館の中を見ることができませんでしたが木造のしかもバレーボール専用の体育館というのはなかなか興味深いですね。

バレーボールチームがホテルも利用していたため、残念ながら泊まることもできませんでした。それだけ盛況ということですね。

この「オガール」にはその他、サッカー協会公認のフットボールプラザ、町役場、住宅地、保育所や病院など様々な施設が集積して紫波町だけでなく半径30キロ圏内から多く人が集まってきているそうです。

木造の大型建築という点と、街づくりを官民共同で成功させたという両方の視点で大変見どころのあるものでした。

またこのプロジェクトの仕掛け人であり、オガールの運営会社の代表者でもある岡崎さんの歯に衣着せぬ話はとても面白く引き込まれるものがありました。

大変興味深いこのオガールプロジェクト、その内容がこの本に収められています。

さてこの研究会は11月11日江東区の木材会館で行われる「木材活用フォーラム」の中のシンポジウムで終了となります。

当日は私もパネラーとしてこのシンポジウムに参加する予定です。

「木材活用フォーラム2016」はこちら

http://ac.nikkeibp.co.jp/inf/wpf2016/#a3

先日不動産経済研究所主催のセミナーにパネラーとして参加してきました。

テーマは空き家問題をどう考えるか?


パネリストとして、ディベロッパー代表で野村不動産の山本専務、流通代表で東急リバブルの三木専務、戸建て代表で当社、司会は「空き家問題」の著者でテレビにも出演されている牧野知弘氏でした。


まず空き家の現状を牧野氏の資料から紹介したいと思います。


・空き家数は全国で820万戸（2013年）　空き家率は13.5％
・中四国が特に空き家率高い、大阪市も高い（16.9％）東京、埼玉も10％超
・個人住宅の空き家が急増している
・首都圏でも空き家が急増、東京の空き家数は80万戸超でダントツ1位


空き家というと地方の過疎地と言うイメージがありますが、都市部でも相当な勢いで空き家が増えていることに驚かされます。

セミナーでも東急リバブルの三木専務が、「当社仲介の40％が空き家です」と言われていました。

このまま空き家が増え続けていくと、住環境の悪化、スラム化、ゴミ問題など様々な社会問題を引き起こす恐れもあって、今年空き家に関する新たな法律が制定されました。

倒壊の恐れや衛生上問題があると判断された空家に対して自治体が撤去等を勧告、命令し、応じない場合は強制撤去も可能とするもので、固定資産税の優遇も受けられなくなります。

しかしこれに該当する空家はかなり酷いもので、この法律だけで空き家の抜本的な解消には繋がりません。


一方今海外からの旅行者が大変な勢いで増えていて、そこで問題になっているのがホテル不足です。ビジネスマンが出張時にホテルを確保するのが大変と言う声もよく聞くようになりました。

そのタイミングで今話題になっているのが、airbnb(エアビーエンビー）

使っていない部屋や家を持つ個人と借りたい旅行者とをマッチングするサイトで、海外旅行者を中心に急速に普及しているそうです。

面白いのはいかにも昭和と言ったような古い一軒家の様な家が外国人から見ると新鮮で人気があるようで、これは新たなビジネスチャンスと言う見方もできます。


いずれにしても空き家をどう活用していくのかというのが大きなのテーマです。

airbnbで外国人旅行者に貸す、高齢者住宅として利用する、移住者に貸すなど様々な取り組みが既に始まっているようですが、僕は1つそこに重要な視点があると思っています。

それは「建物性能の見える化」を同時に行っていくべきだということです。


具体的には耐震性や省エネ性といった性能を表示し、借りる人や利用する人がそれを知った上で使用するようにするべきだと思います。

なぜなら日本の特に古い戸建住宅は、現在の耐震性や省エネ性能を満たしていない住宅が大半です。

耐震性では現在の新築基準を満たしているのは全ストックの27％しかありませんし、省エネ性についてはほぼゼロです。

基本的には耐震性は補強などで高めていくべきですし、エネルギーを無駄に消費せず健康で暮らしていくためには省エネ性を高めていくべきです。

ドイツでは「エネルギーパス」といって、貸す時も売る時もその住宅の省エネ性能を明示することが義務付けられ、家賃や売買額に影響すると言う話を以前紹介したことがあります。その結果人々の関心が高まり、断熱リフォームが活発化して、経済効果もありかつ国全体のエネルギー消費を抑えるという一石二鳥どころか三鳥も四鳥にもなったということです。


日本は地震国ですからエネルギー性能だけでなく耐震性も明示すべきです。

ビルやマンションなどは新耐震または旧耐震といった表示が浸透していますので、それを承知して借りたり買ったりということが一般化しています。戸建の場合はそういった表示がないので、借りる側も買う側も不安があるのではないでしょうか。


中古住宅にも住宅性能表示をという動きもあるようですが、あまり複雑にしない方が良いというのが僕の考えです。まずは大きな地震時に大丈夫かと言う耐震性と健康で快適かつ省エネに暮らすことができるのかという省エネ性能の2つさえ表示すれば、他は個人の好みで良いのではないでしょうか。


都内の一等地でも人が住んでいない空家を結構見かけます。

住みも貸しもしないのは何かの事情があるのでしょうが、家は放置される時間が長くなればなるほど痛み、だんだん使い物にならなくなっていきます。税制等で一定期間利用されていない建物は、流通を促す対策が必要だと思います。



考えてみれば日本の地価の高騰は、都市部への人口集中と狭い国土面積によるもので、サラリーマンが買える住宅というのは“ウサギ小屋”と言われるほどでした。

それがここにきて空き家問題がクローズアップされるほどになったということは、長い目で見れば地価が下がり、1住居あたりの面積が大きくなっていくというこにも繋がります。

これまでなら30坪しか買えなかった場所が40坪、50坪でも手が届くようになるということです。

小さな家が所狭しと立ち並ぶ住宅地から、少し余裕のあるゆったりとした住宅地になっていくのは決して悪いことではありません。


空き家増加は様々な難しい問題をかかえていますが、裏返せば新たなビジネスチャンスの可能性もあり、既存住宅の耐震化や省エネ化、シェアハウスなどへのリフォーム、空き家管理など桧家グループでも積極的に関わっていきたいと考えています。


桧家の空き家管理はこちら
http://www.primeasset.jp/vacanthouse/

airbnb エアビーエンビー
https://www.airbnb.jp/

「空き家問題」牧野知弘著
http://www.amazon.co.jp/%E7%A9%BA%E3%81%8D%E5%AE%B6%E5%95%8F%E9%A1%8C-%E7%A5%A5%E4%BC%9D%E7%A4%BE%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E7%89%A7%E9%87%8E%E7%9F%A5%E5%BC%98/dp/4396113714

古い建築を大切に長く使う欧州と新しい方が価値があると考える日本



一体この違いは何なんだろうか。



当然答えはこれと言うほど単純な話ではない。構造や耐久性の違い、地震の有無、生活スタイルや嗜好の変化、気候風土など様々な理由が複雑に関わっている。



でも僕は一つの大きな理由として“美しいデザイン”にあると思う。



言うまでもなく欧州の建築はデザインが素晴らしい。

中世に建てられた遺産のような建築はもちろん、普通に街に建っている古い建築も新しい建築もどれもがきちんとデザインされている。

だから人々はその建築を愛し、大切に手入れをし、長く使っていく。

新しいことだけが良いことではないと彼らは知っている。







建築だけではなく服でも鞄でも、靴や時計から家具、食器など身の回りのありとあらゆるものについて同じことが言える。

彼らは別に懐古主義でも何でもなくただ自然体で愛着があるから手入れをしてずっと使っているのだろう。

良いものだからこそ大切に長く使う・・

美しくデザインされたものは時代を超え世代を超えて愛され続け、そして伝統的なブランド価値となっていく。





小さな頃から日常的に“デザインされた”ものに囲まれて生活してきた彼ら。

一方“デザイン”と言うと、どこかカッコを付けたような、また高価で贅沢、特別なものをイメージしてしまう傾向がある日本人。

日本ではデザインは二の次、使い勝手や値段を重視するといった風潮も相変わらず根強い。

機能美と言う言葉があるように、本来デザインと使い勝手や品質は相容れるもののはずなのだが、日本人はついつい分けて考えてしまいがちである。







ドイツにはいわゆる“ママチャリ”がないのだと言う。お世辞にもカッコ良いとは言えないが、1万円程度でそれなりに走る自転車が手に入ることは日本人の感覚ではありがたいこと。ところがドイツではそういったセグメントの自転車自体がなく、安くても3万円程度するため皆大切にメンテしながら長く乗っているそうだ。

想像するに彼らはデザイン性などをあまり考慮されていない、ただ走れば良いというようなものはたとえ安くても必然性はないと考えているのかもしれない。





子供の遊具もちゃんとデザインされている



そもそも日本語には“デザイン”にあたる身近な言葉がない。

建築的には“意匠”と言う言葉がそれにあたるが、一般用語ではない。そのくらい実はデザインに対する意識の差は欧米人と日本人とでは大きいのだと改めて感じる。





今回訪れたオーストリアとドイツ両国は古い建築とモダンな建築とがしっかりと共存しているところがなかなか面白かった。







200年以上前と思われる古い建築の中庭をガラスで囲った建築。まさに新旧のフュージョン（融合）





モダンなガラス張りの教会 構造はＣＬＴ(木造)









古い建築の中に突如現れるひょうたんのオバケのような建築

このような近代的な建築もしっかりとメンテされ古い建物同様に長く使われていくのだろう。





毎年7月に行われる自転車の世界最高峰レース、ツール・ド・フランス。そのテレビ中継の魅力は自転車レースの過酷な激しさと対照的なフランスの美しい風景を併せて楽しめることだ。



特に感心するのは、都市部だけでなく郊外や地方の街並みも非常に維持管理が行き届いていて美しいこと。

古い建築物が立ち並ぶ都市には都市の良さが、長閑で牧歌的な雰囲気を楽しめる田園風景もこれはこれで魅力的に映る。



今回訪問したオーストリアではバスで国を横断するよう走ったので、田園風景を車窓から眺めている時間が長かったのだが、フランス同様非常に手入れされて美しいのが印象的だった。



日本で農村地域を走ると、古く朽ち果てた小屋が放置されていたり、伸び放題になった空き地や林、手入れされていない古い家屋や庭などが当たり前の風景として見られるが、それとはずいぶん対照的だ。







ランチで立ち寄ったチロル地方のホテル。この辺りの民家の多くは、このホテルのように窓先に色とりどりの花を植えて通る人の目を楽しませていた。庭先や通り端も手入れがされていて、日本の田舎に有りがちな、ひなびた印象がなく、長閑で美しかった。





庭先の木々やプランターの花々、欧州の人々はそれらの手入れを楽しんでやっているように思えた。もし一軒だけが怠ってしまうと周りとの調和が取れず街全体の雰囲気も壊してしまうから、そうならないようコミュニティが機能しているのだろう。



イギリスやアメリカでは地区のルールとして芝刈りや木々の剪定を規律化していて、守らない場合は強制的に業者に依頼し代金を当該者に請求することもあるそうだ。かなり強権的だがそこまでしてでも街の景観の維持管理を徹底して、価値を守っている。



一般的に欧米人の方が日本人より個人主義が強いと言われるが、こういった住環境の維持管理については日本人の方が完全に個人主義だ。マンションなどの共用部の維持管理のように購入時から管理費を徴収されるシステムでない限り、戸建ての庭先の維持管理まで徹底している街は聞いたことがない。



維持管理が面倒だからと言った理由で、草木を排除し無機質なコンクリートで地面を固めてしまうことも日常的。自分の敷地だからどうしようと他人から言われる筋合いはないというのが日本人の感覚。



そういった街並みは魅力もなく、年々廃れて価値がなくなっていく。







眼を見張るほど美しいウィーンのアーケード



ヨーロッパを訪れる度に感じるのは、彼らの暮らしの本質的なクオリティの高さだ。日本人は経済的にはリッチになったが、まだまだ表面的で薄っぺらい気がする。建物のデザインについても、街の景観についてもまだまだ学ぶべき点は多い。

本日空き家対策特別措置法が全面施行されました。

2013年のデータでは全国の空き家は820万戸、国内の全住宅に占める割合は13.5％と過去最高を更新しています。

人口減少、世帯数減少時代に突入しており、このままいくと2023年には空き家率が20％を超えるという予測もあります。



一方、2015年の相続税改正をきっかけとして賃貸住宅の建設は2015年度も35万戸超と予測されており、消費税増税の反動で苦戦する戸建やマンションとは異なって好調を維持しています。





空き家が増えて社会問題になろうとしている一方でアパート建築が好調・・・この相矛盾する事象をどう理解すればよいのでしょうか。





アパート建築は土地オーナーが行うわけですが、自発的に進めるよりもアパート建築会社から提案されて意思決定するケースの方が一般的です。



「駐車場のままよりも固定資産税が安くなりますよ」

「将来の相続時に備え、賃貸住宅を建てることにより相続税の評価額を大きく下げることができます」

「将来の安定収入につながります」



等と言ったセールストークで土地オーナーに積極的に営業をかけて説得していくのです。

それ自体は通常の経済活動なのですが、１つ大きな問題があります。



一括借り上げ「サブリース」という手法の説明についてです。



大手業者の大半はアパートの建築を請け負うだけでなく、建築後土地オーナーからそのアパートを一括で借り上げ、入居者に又貸しをする「サブリース」という手法を取ります。



35年一括借り上げで安心！



と言ったフレーズを見聞きした人も多いと思います。

アパートの管理から入居者募集など一切の業務を代行するだけでなく、月々の収入も入居者の増減に関係なく一定に確保されるということで土地オーナー側からもありがたい仕組みなのです。

全てお任せで家賃まで一定、しかも大手会社の信用もある。これなら銀行からお金を借りて建築しても返済も心配ないと決断に踏み切る土地オーナーが多いことは事実です。



ところが今、この「アパートのサブリース」が大きな問題となってきているのです。



先日放映されたNHKの「クローズアップ現代」で”アパート建築が止まらない　人口減少社会でなぜ”でもその問題が紹介されていました。

「アパートのサブリース」制度のリスクの説明がしっかりと行われていない、そして空室リスクを一方的に土地オーナーに押し付けているのではないかという内容でした。



「サブリース」は契約上2年毎に家賃改正ができるようになっていて、アパート建築会社は想定した入居者が確保できないと土地オーナーに家賃の引き下げを依頼しますが、そのことについてあらかじめきちんと説明がされていないというのが土地オーナーの言い分です。

実際に番組の中で営業マンが「当社は上場会社ですよ」「入居が下がったり建物が古くなったことで家賃が下がることはありません」と完全にウソの説明でオーナーを説得してる音声が紹介されていました。



それでも家賃を維持したい時には、そのアパート建築会社の指定する高額なリフォーム工事を前提としていて、それを拒否すればサブリース契約が解除されるということがあるようです。まるで家賃維持分をリフォーム代に上乗せされて取られているのではと思われても仕方ないやり方ですよね。

このサブリース契約、不動産売買契約などの厳しい法律の網にかかっておらず、重要事項やリスクについての厳格な説明が義務付けられていないそうです。



全ての業者がそのような悪質な行為を行っているわけではないと思いますが、土地オーナーは「サブリース」「35年一括借り上げ」と耳障りの良い言葉だけを信用して、その詳細やリスクについて確認を行わずに契約するというのは非常に危険だと認識すべきです。



また当たり前の事ですが、その地域で今後の賃貸需要が続く見込みがあるのかという見極めも必要です。

番組で紹介されていたのは埼玉県の羽生市、アパート建築が大量に供給されたこともあって人口5万人の同市の空き家率は35％を超えているそうです。つまり3件に1件以上が空き家状態ということです。



アパート建築も事業であり投資です。これまでのように大手アパート会社が一括借り上げするからリスクもなく安心と考えるのは間違いです。「サブリース」の契約書にある通り将来の空室リスクはサブリース会社（アパート建築会社）ではなく土地オーナー自らが取ることになっています。その事業の将来性がどうかについて、信用できる第3者のアドバイスなども参考に意思決定していくことが結果的に先祖代々受け継いできた資産を守ることに繋がるのだと思います。





桧家グループでは、「戸建賃貸」を中心に土地オーナー向けの提案を行っていますが、サブリースについては当社から積極的にオススメはしていません。なぜなら「戸建賃貸」は市場に商品が少ないため競争力が高く空室リスクが低いからです。サブリースにするよりも土地オーナーの実質的な手取り収入を上げるためにあえて「サブリース」を提案していないのです。もちろん希望されるオーナーにはサブリースも取り扱います。



また「戸建賃貸」は1戸当たり約1100万円と低価格なため利回りが高くなり、結果的に資金回収が早いというメリットがあります。1都3県では悪くても7％、東京都市部では20％近くになることもざらで5年で回収することも十分可能なのです。回収後は継続しても売却しても別な用途に転用することも可能となり、将来のリスクを限りなく抑え土地の有効活用と税金対策ができる商品なのです。



また将来を考えた時賃貸住宅に適さないと判断される土地オーナーには、「資産の組み換え」を提案しています。

まだ価値のある時に売却し、その資金で将来も高い需要が見込める物件を所有していくという考え方です。土地オーナーは同一の地域に土地を所有しているのが一般的ですが、リスク分散と言う観点からみれば必ずしも望ましい状態ではありません。一部は残しながら、一部は都心のマンションやオフィスビル、一部の資産を海外不動産にするといったことが合理的な考え方を持つ土地オーナーは既にアクションしています。



桧家グループでは今後も、税金対策や安定的なキャッシュフロー創出、資産防衛など様々な観点から土地オーナーにとって最適な提案を行っていきたいと考えています。







NHKクローズアップ現代はこちら（動画あり）

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail02_3648_all.html



空き家の推移（総務省統計局）

http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.htm



賃貸住宅増加と空き家問題について（コラム）

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00057/