資産価値の下がらない住宅 土地編

家を買う、建てる時、住宅の資産価値を考えていますか?

一生そこに住むから・・
将来子供に渡すから・・・

そんな声をよく耳にします。
でもそこは少し冷静に客観的に考え下さい。


家族や経済状況の変化、子供の将来、健康問題・・
一生住むつもりで買った家でも何らかの理由で住めなくなることは珍しいことではありません。20年、30年先に子供がどこに住んで何をやってるのか全く見当もつきません。

最近当社グループでも取り組み始めた介護事業の現場を見るとそれを強く感じます。
自分だけは一生施設に入るようなことはないと誰が言い切れるでしょうか・・?
少子高齢化の時代、もし要介護の状態になってしまうと自宅で住み続けるということは非常にハードルが高くなります。


一般の方の大半は財産、資産=自宅です。
自宅以外に財産のある方は心配はないのですが、様々な状況変化が生じお金が必要になった時にもあてになる資産は自宅なのです。
新しいことろに住み替えよう、退職して第2の人生を別な場所で送ろうと言うときも、高齢者施設に入居する時も自宅を売却して費用に充てることができれば安心です。

これからの住宅購入はそのような視点を考えることが重要なのではないかと思います。


家の資産価値とは何でしょうか?

今後土地の値段がどんどん上がると言うことは見込めません。大きく下がらない、横ばいならば御の字でしょう。
資産価値が下がらない家とは、売りたいと思った時に買いたいと思う人がいる家と考えて下さい。
買いたいと思う人が多ければ多いほど、当然のことながら値段は上がります。
買いたいと思う人がいなければすぐに現金化できませんし、値段を安くしなければ売れません。中古住宅となれば需給関係で価格は大きく差が付くのです。

都心の一等地は高いけど、田舎の方が安いから資産価値はないのでは・・?
値上がりするかどうかという話ではありません。都心の一等地は元々高いため世の中の変化で大きく変動するリスクがあります。郊外の安い土地は反対にあまり高くも安くもならないとも言えます。要するに買った時から売る時の価格が大きく下がってしまわいような土地、家を考えましょうということです。


土地を買う場合どのような点に留意するかということですが、先ほど書いた通り多くの人が欲しいと思うような土地を買うということにつきます。
地域の中でも人気のある場所、都市部へのアクセスの良さや利便性の高い場所がやはりおすすめです。しかしそういった場所は値段も高く、物件もそうそう出てきません。日常の買い物や学校、街の成熟度や発展性、将来に渡って極端に人口が減少したり、寂れていくようなことがないかを考えることが重要です。

逆にあまりおすすめできない土地は、道路付け、地形(ぢがた)、地盤の悪い土地などです。道路は5~6mあると良いですね。開発現場などはおすすめです。理想は整形地で道路に広く間口が面した土地です。北向き。南向きといった方角も重要ですが道路付けもチェック下さい。
実家に近いからとか、安かったからといった理由でポツンと離れた場所や不人気な場所に家を建ててしまうと売るのに非常に苦労しますし、どんなに立派な家を建てても二束三文ということにもなりかねません。


広い土地を買う場合も注意が必要です。我々は分譲事業で土地の仕入れを行っていますが、歩留りの悪い土地は相場よりも坪単価が安くなってしまいます。
歩留りとは標準的な建売用地の面積でうまく切れるかどうかということで、例えば周辺の建売住宅が土地30坪程度の地域だとすると、90坪の土地で間口がしっかりと道路に面しているきれいな整形地であれば3区画に切れるので高く買えますが、もし80坪位だと、40坪×2区画では1区画の面積が大きく、26坪×3区画では小さいという中途半端で歩留りの悪い土地となって仕入れ値が安くなってしまうのです。たった10坪の違いでも売値が全く違ってきます。また広さは90坪あっても道路に5メートル程度しか接道していないような土地では3区画に割れないため買えません。買うとしても極端に安くなってしまいます。
このように戸建住宅の場合は中古としてそのまま住む人が買う場合と、家を壊して土地で売ったり、建売用地として売る不動産業者が買う場合もあることを知っておいてください。


ちなみに私は浦和駅から徒歩5分の商業地の土地を買いました。商業地ですがどちらかというとマンションが立ち並ぶ住宅地で、静かで利便性が良く、前面道路が8メートルと広い整形地でした。建蔽率80%容積率400%と10階建てのビルを建てることも可能な場所ですので将来売却時に実需だけでなく投資家にも販売できる土地であることも気に入った理由です。


自分たちが住む環境としてどうかということがまず一番ですが、将来売却する時に売りやすいかどうかという視点も入れた土地購入をおすすめします。

次回は”建物”について書いてみたいと思います。









 


 













 


 


 


 


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近藤 昭(株)桧家ホールディングス 代表取締役社長 近藤 昭

1967年兵庫県神戸市生まれ。慶應義塾大学卒業。 大学卒業後、大手生命保険会社や外資系保険会社勤務を経て、 2001年に(株)東日本ニューハウス(現・(株)ヒノキヤグループ)に入社。 専務取締役、副社長を経て、2009年に代表取締役社長就任。 2012年に『日経ヴェリタス』が行った「在任期間中に株価を最も 上げた社長のランキング」では、全上場会社中第5位にランクイン。 業界の常識にとらわれず、常に顧客目線で考えることがモットー。 「あらゆる人にエコで快適な住まいを」 提供するために日々奮闘中。

   

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