資産価値の下がらない住宅 建物編

前回に引き続き、資産価値の下がらない住宅 建物編です。

中古になっても資産価値の下がらない建物とはどのような建物だと思いますか。

大手ハウスメーカーの建物??
長期優良住宅を取得した建物??
デザイナーが設計した建物??

前回も書きましたが、購入する人の立場で考えてみるとわかりやすいです。
どのような人が、どのような理由で中古住宅を購入するのでしょうか・・

中古住宅を購入するのは初めて住宅を取得する人で、新築より安価だからという人が圧倒的に多いですね。
従ってこのような人たちが求める物件は比較的値が付きやすく、逆にそうでない物件は値が付き辛いのです。
*土地の価値やその他の条件もありますのであくまでも一般論です。
中古住宅を検討する人は新築物件の情報を見て、それとの比較の中で中古住宅を考えていくわけですから当然指標となるのは周辺にある新築建売住宅の価格ということになります。


1つの事例を見てみましょう。
さいたま市内の丁目まで同じ場所に売地と中古住宅の売り物件が不動産情報サイトに掲載されていました。

売地:3980万円 31.5坪(坪126万円) 北道路4m 駅徒歩12分
中古住宅:5480万円 土地33.3坪 建物30坪○○ハウス施工 築14年 軽量鉄骨 北東4×4.5m角地 駅徒歩10分

価格的にほぼ同条件のエリアです。
中古住宅は大手ハウスメーカー施工の注文住宅なので新築時の建物価格を2800万円位と仮定します。土地価格は売地と同じ坪単価として現在の建物価格を逆算してみます。
土地33.3坪×126万円=4195万円 5480万円ー4195万円=1285万円
となり建物の現在価格は1285万円程度とみていることになります。

土地価格が変動していないとすると、大手ハウスメーカーの建物にも関わらず14年で約1500万円も価値が下がったことになります。新築時に3000万近くもしたわけだからせめて2000万位、土地込で6000万で売れるのではと考えたくなりますが、それでは近隣の新築建売相場より高くなってしまうため、その価格で買主を見つけるのは至難の業になるでしょう。
そう考えれば5480万円は妥当な価格と言えます。

このように中古住宅の価格は、その時点の新築建売住宅の価格と同等もしくはそれ以下となると考えるのが無難です。大手ハウスメーカーで作った建物でも、豪華設備や仕様の建物でも大差ありません。

皮肉な事ですが新築時高価な住宅ほど売却時に値下がりが大きくなるリスクを持つということになるのです。

それでもまだこの物件は面積が手頃で立地も良く一次取得者が検討できる物件ですから買い手が付きやすいですが、2世帯住宅など面積の大きな物件やあまりにも個性的な間取り、デザインの家などは余程土地に付加価値がないと売り辛くなってしまいます。


それでは資産価値が下がらない住宅とはどのような住宅なのでしょうか。

先ほどの例でもあったように、以下の条件を満たすような一次取得者が求める物件と言えるでしょう。
・30~40坪程度の3LDK、4LDK
・オーソドックスな間取り、外観
・耐震性や省エネ性など基本性能がしっかりしていること
・土地込で新築建売より低価格

キッチンやバス、トイレなどの住設機器は取り替えるものなのであまり関係ありません。それよりも簡単に変えることのできない耐震性や断熱気密性能の方が今後は特に重視されると思います。
そう考えると桧家住宅のスマートワンなどはピッタリです。高性能でありながら低価格、間取りが外観もオーソドックスなので価値の減少も最小限に抑えられるのではないでしょうか。実はスマートワン、そういった将来価値まで考えて開発した商品なのです!今後築10年以上のusedスマートワンが中古住宅として出てきた時の価値に注目しています。
また2世帯住宅では、親世帯と子世帯とを分離して玄関や水回り各々分けて作り、将来賃貸にも転用できるように設計しておくと、物件の価値は全く変わってくると思います。


この話は1つの考え方ではありますが全ての人に当てはまるものではありませんし、この世に2つとない家づくりを否定するわけでもありません。かくいう私も自宅は完全に自分好みの売却を考慮しない家を作りましたから・・
いろいろな家づくりの考え方がある中の1つとして参考としていただければ幸いです。














 

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近藤 昭(株)桧家ホールディングス 代表取締役社長 近藤 昭

1967年兵庫県神戸市生まれ。慶應義塾大学卒業。 大学卒業後、大手生命保険会社や外資系保険会社勤務を経て、 2001年に(株)東日本ニューハウス(現・(株)ヒノキヤグループ)に入社。 専務取締役、副社長を経て、2009年に代表取締役社長就任。 2012年に『日経ヴェリタス』が行った「在任期間中に株価を最も 上げた社長のランキング」では、全上場会社中第5位にランクイン。 業界の常識にとらわれず、常に顧客目線で考えることがモットー。 「あらゆる人にエコで快適な住まいを」 提供するために日々奮闘中。

   

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