相続税対策と空き家問題

2015年1月の相続税改正に向けてハウスメーカーやアパート会社による「賃貸住宅セミナー」が盛んに開催されています。

相続税の評価額を下げるため、将来に渡って安定した家賃収入を得ることもできるということで関心が高いようです。

”30年一括借り上げで安心!”といったキャッチコピーがチラシに踊っています・・・



一方先日発表された「住宅・土地統計調査」で平成25年(2013年)の調査結果は以下の通りとなっています。



住宅総数:6063万戸

空き家数:820万戸(空き家率13.5%)

空き家における賃貸用住宅の割合:52.4%

関東大都市圏*の空き家率:11.4%

*東京特別区、さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市、相模原市とその周辺部



この調査は5年毎に行われていますが、年々この空き家率及び空き家数は増加の一途をたどり、前回の調査より5年で空き家数は63万戸増えています。

首都圏と地方を比較すれば人口の減少が既に始まっている地方の方が空き家率は高くなっていますが、意外に首都圏でも既に空き家率は11.4%と10件に1件が空き家という状況です。



今後の日本の人口はどうなるかというと、

2010年:1億2806万人 → 2030年:1億1662万人

そのうち15-64歳の生産年齢人口は、

2010年:8174万人 → 2030年:6733万人(17%減)

65歳以上の老齢人口は、

2010年:2948万人 → 2030年:3685万人(25%増)

と推定されています。



1年に貸家は約30万戸新設され、この5年間で約150万戸の貸家が建築されました。

建替えもありますが、確実に貸家は増加しています。

年間着工数にもよりますが、30年後には空き家率が30%から40%以上にもなるとの予測もあります。





そのような状況の中で相続税対策としての賃貸住宅建設が適切なのかよく考える必要があるのではないでしょうか。

特に立地がそれほどよくない場所、人気のない地域、今後人口が減少していく可能性の高い場所での賃貸住宅建築は大きなリスクを抱える可能性があります。

それでも現金で建てる場合は、現金のまま資産を持つよりも貸家にした方が相続税評価額を圧縮できますので一時的なメリットはあるといえるでしょう。しかし将来空き家率が高くなって資産価値が下がったり、期待しているような家賃収入が得られないということは十分考えておかなければなりません。



うちは“30年一括借り上げ”だから安心!

と思ったら大間違いです。

30年一括借り上げ=30年家賃保証ではないからです。家賃保証は長くても10年、それ以降は空室率が上がるのでリフォームメンテナンスによる改修等を行わないと家賃は引き下げになる可能性が高い事を覚悟しておかなければならないでしょう。



特に注意したいのは長期のローンを利用して建築することです。借金をすることだけでも相続税対策になると勘違いしがちですが、借金は借金として相続人がその返済義務を負うのです。貸家が想定通り家賃収入を稼いでくれれば良いですが、空室が増えて収入が減りローンが返済できないとなってその資産自体を手放さなくてはならない事態となっては元も子もありません。





桧家ランデックスが取り扱っている戸建賃貸「プライムアセット」ならその点は安心です。

まず何より世の中に圧倒的に少ない貸家専門の戸建であることで、一般のアパート、マンションと比べて空室リスクが低いと言えます。

また建物価格が1棟773万(税抜)と低価格であるため、投資回収期間が5年から7年程度と非常に短いことも有利です。

仮に諸費用全て込みで1棟1000万として家賃が13万円の場合、年間156万円ですのでわずか6.4年で回収できることになります。

これならば仮にローンで建築しても将来返済に苦慮する心配はないでしょう。



築年数が古くなることによる空室リスクを避け、将来のニーズの変化にも木造建築であれば解体コストも低額なため、別な活用方法に切り替えることも難しくありません。先行きの見えづらい世の中だからこそ、出口戦略を考慮した投資を考えるべきだと思います。

その他にも戸建賃貸には数多くのメリットがありますので詳細は桧家ランデックスのwebをご覧になって下さい。





現在桧家グループでは、不動産を活用した相続税対策のソリューションを提供できるよう準備を進めています。

相続税対策=アパート建築だけではありません。

その土地や資産状況に応じた最適な相続税対策をコンサルティングしていくことで皆様のお役に立ちたいと考えています。





戸建賃貸”プライムアセット”の桧家ランデックスはこちら

http://www.primeasset.jp/index.html


















































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近藤 昭(株)桧家ホールディングス 代表取締役社長 近藤 昭

1967年兵庫県神戸市生まれ。慶應義塾大学卒業。 大学卒業後、大手生命保険会社や外資系保険会社勤務を経て、 2001年に東日本ニューハウス(現・桧家ホールディングス)に入社。 専務取締役、副社長を経て、2009年に代表取締役社長就任。 2012年に『日経ヴェリタス』が行った「在任期間中に株価を最も 上げた社長のランキング」では、全上場会社中第5位にランクイン。 業界の常識にとらわれず、常に顧客目線で考えることがモットー。 「あらゆる人にエコで快適な住まいを」 提供するために日々奮闘中。

   

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