新築アパート投資は儲かるのか？
サラリーマン向けにシェアハウスの新築アパートを販売していた業者の経営が行き詰まり大きな問題となっています。元の約束ではサブリース契約で家賃保証するとしていたものが、一方的にサブリース料を支払えないとなったため、物件オーナーは銀行への返済が出来ない事態に陥っています。1棟2億円と言った投資もあり、大半の投資家は自己資金での弁済もできません。
このケースではその業者の責任が一番重いことは言うまでもありませんが、融資した銀行の姿勢も批判されています。銀行が融資しなければ成り立たなかっただけに、金融機関としての責任も非常に大きいと言えるでしょう。
しかし投資した本人も業者の言う事を鵜呑みにして儲け話にまんまと引っかかったと言う意味では責任がないとは言えないのではないでしょうか。
この事例以外にも現在も新築アパート投資を勧めている業者はいくつもあります。我々は建築も不動産も扱い、土地オーナー向けにアパートやマンション建築を提案する他、収益物件の買取や再販売を行なっていますので、プロ目線からこの新築アパート投資を考えたいと思います。
結論から言うと我々は土地から取得するアパート投資を事業としてはやりません。事業者として割り切ればやってやれなくはないのですが、お客様にとってメリットが少ないものを自分達が儲かるからと行うのは良心の呵責を感じるからです。お客様からの信頼を損ねると言う点で将来の会社の経営にプラスはないと考えます。
誤解がないように言えば、新築アパート投資の全てが損をするとは言いません。たまたまうまく行く物件もあるかもしれません。しかし自分たちが投資家の立場で物件の価値を判断している基準から大きくズレている(つまり投資しないと判断できる)物件を事業者として素人のお客様にごまかしやまやかしで勧めることなど出来るわけがないのです。
それでは我々プロはどうやって物件の価値を判断しているのかをご紹介しましょう。
少し専門的な話にはなるのですが逆にこの内容が理解できない、興味持てないと言うことなら不動産投資はやめた方が良いと思います。不動産投資は多額の資金を必要としリスクもあります。失敗すれば全財産を一瞬にしてなくす可能性もあるのです。
2つの基準で評価します。1つは収益価格、もう1つは積算価格です。
収益価格とは簡単に言うと利回りの事です。表面利回り(グロス)と収入から管理費用や税金を差し引いた実質利回り(ネット)がありますが、キャッシュフロー(資金繰り)はネットで見ますので、ネット利回りも確認しておかなければなりません。
利回りが周辺相場と比較して大きくズレていないかをチェックするのです。一般的に築年数が浅い方が利回りは低く、地価の高い場所ほど利回りが低く、木造より鉄筋コンクリート造の方が利回りが低くなります。同築年数、同構造、近隣エリアの物件と比較する必要があります。
相場より利回りが良いと飛びつきたくなるのですがそこは注意が必要です。そもそも家賃が適正かをチェックしなければなりません。相場より高い家賃だと、入居者が入れ替わった時家賃を下げなければ埋められない可能性があるからです。適正な家賃で利回りを計算しておくことが肝要です。
ここで問題となるのがサブリースです。だいたいトラブルになるのはサブリース物件です。投資家からすると一括借上と言う安心感から物件を精査する事を疎かにしてしまう、業者の立場から言うと誤魔化しやすいと言うことも言えるのではないでしょうか。
サブリースであっても、家賃相場は適正か、サブリース料を支払った後の実質利回りでキャッシュフローは問題ないのかなどをよく見ておく必要があります。サブリース業者だけを信じて細かい事のチェックを怠るからトラブルのです。そして万が一サブリース契約を解除された事も想定しておかなければなりません。
また将来の家賃は下がる事を前提としておいた方が良いでしょう。特に住居の場合は近隣に新しい物件が出来れば相対的に古い物件の家賃は下がります。特に木造アパートはその傾向が顕著なので注意が必要です。
新築アパート業者では、表向き利回りを提示していないケースが多いようです。単純比較される事を嫌がっているのでしょうが、利回りが低くても当社の物件なら問題ないとと営業トークで投資家を説得する作戦なのかもと勘繰ってしまいます。冷静な判断が必要ですね。
もう1つは積算価格です。これは物件の価格と土地の価格が妥当かどうかを判断する手法です。問題となったシェアハウスのケースでは異常に価格が高かったようで、それも投資判断する上で重要な要素です。
我々が用いるのは、構造別の坪単価で建物の価格を計算し、物件価格から引いて土地の値段を出します。そしてその出た土地の値段を面積で割って土地の坪単価を出し、路線価からの乖離を周辺の物件と比較して土地が高過ぎないのか、つまり物件価格が相場からズレていないかを確認するのです。
その際木造では60万／坪で計算します。床面積100坪なら6000万になります。中古だと法定耐用年数と築年数から価値を計算しますが新築だと必要ありません。
積算価格を出すと、新築アパート業者の場合周辺相場と比べて高いと言う結果になるでしょう。新築プレミアムがあるとは言え家賃にそのメリットがあるのは最初の入居者だけなので無視しても良い次元です。業者はアパート販売で利益を得られるので高く売れれば売れるあうほど儲かるわけです。
これらの2つの手法でチェックしていれば問題となったシェアハウス投資はやるべきでないと判断できたはずです。新築アパート投資もほぼ同様の判断となるケースが大半でしょう。
不動産投資はそれだけではありません。そもそもその場所の賃貸需要が将来どうなるのか、それが大前提でしょう。そこは投資家自身で判断するしかありません。
我々はお客様に必ず出口戦略を持ちましょうとお話ししています。プロの投資家にとっては当たり前の話です。
出口つまり将来売却する事を前提に投資しましょうと言う事です。物件の価値が下がる前に売却して新たな物件に投資する。先祖代々受け継いだ土地ではなかなか出来ないかもしれませんが、サラリーマンならその物件に固執する必要はないはずです。10年を一区切りとして出口を考えておく事も大切です。
そもそも20年、30年先のことなんてわかりません。それを予測できる人は皆無でしょう。自分も業者もまして営業担当者だってどこでどうなってるか分かりません。だから例えば10年後に売ろうとした時に売れるかどうかはせめて考えておかなければなりません。それが出口戦略です。それ無しに不動産投資をするなんて、あまりにも無謀で無分別だと我々は考えます。
逆に言えばそう深く考えさせずに、良いことだけ言って買わせるのが新築アパート業者の手口かもしれません。新築アパートを売る営業担当者も自社の商品を売ること以外知識のない者がほとんどです。知っていたら良心が痛んで続けられないのではと思います。
銀行が融資をしてくれるから安心とリスク投資を正当化するのも危険です。
問題となっているシェアハウス投資の例がまさにそれを物語っています。
メガバンクのような全うな銀行であれば、そのシェアハウスには融資が下りなかったでしょう。貸す側も前述したような手法で物件の価値を判断するので価格と賃料が合わないとなれば融資が下りないか、下りたとしても減額されるでしょう。それが第三者的な価値と理解すべきです。そこを無視して、全額融資しますという金融機関があれば何だか得した気分になりますが、裏を返せばハイリスクな投資に手を出していると言うことで、それ相当の覚悟が必要だと言うことです。そんなリスクを冒してまで資産のない
一般人が投資すべきでないことは言うまでもありません。例えば半分が空室になったとしても返済が滞らないだけの資産や別な収入があるくらいが身の丈に合った投資と言えるのではないでしょうか。
