住宅の省エネ性能は何のため?

エコハウス、省エネ住宅・・・など今やどの住宅会社も「エコ住宅」を標ぼうしています。

我々がアクアフォームを使い始めた10年少し前は、一部のこだわり工務店を除いて大半の住宅会社は省エネ性能に全く興味を示していませんでしたので、隔世の感があります。

しかし、表向き「エコ住宅」と言ってても基準さえ満たせばよいと考えている会社も多く(どちらかと言えばそちらの方が多数派ですが)また数値だけを競うような会社もあってユーザーを混乱させているような気もします。

UA値、ηA値、一次エネルギー消費量にZEH・・・

確かに数値が悪いよりは良い方がいいですが、数値の意味するところが専門的でわかりにくいため、お客様の中には中身よりも「数値至上主義」になってしまってそれだけを並べて比較する方もいます。確かに仕様の異なる住宅会社を比較検討するためには、数値比較はわかりやすいのですが、それで本当に快適な住宅が作れるのでしょうか。

冷静に「何のために省エネ住宅を作るのか?」を考えてもらいたいと思います。

答えは簡単です。

できるだけ安い光熱費で快適な暮らしをするため」です。

今の基準をクリアしている住宅はどれも快適で、光熱費も安くなる!と思われるかもしれませんが、必ずしもそうとは言えないので注意が必要です。

ポイントは2つあります。

1つの気密性能です。

気密性能については最新の省エネ基準ではMUST(必須基準)ではなくなりました。

従って気密性能を全く満たしていなくても(つまりスカスカに隙間の空いた家でも)立派なZEH(ゼッチ)住宅にも省エネ最高等級の住宅にもなってしまうのです。

これは本当におかしな話なのですが現実です。

ですから中には「ぜっかくお金をかけて最高レベルのZEH住宅にしたのに、冬寒くて不快だわ・・・」と怒っている方もたくさんいるのではないでしょうか。

感覚的にわかると思うのですが、どれだけ分厚い断熱材が入っていたとしても隙間があって外気がスースーと入ってきたら不快ですよね?温めた空気が外にどんどん出て行っては光熱費も安くなりません。ふかふかのセーターを着てもそれ1枚では風を通すので寒い、風を通さないウインドブレーカーなどと重ね着することで暖かさを感じるのと全く同じ理屈です。

改正前の省エネ基準には、断熱性能(Q値)と気密性能(C値)の2つの要素があって、それが故に「高気密高断熱」という言葉ができたくらい大切な要素の1つだったのですが、なぜか新基準からは対象外となってしまいました。

だから無視しても良いということでは全くなくて(むしろ非常に重要なのですが)、気密の取れていない家(隙間の多い家)は不快な隙間風や底冷え、温めた空気が外に漏れていってしまう=暖房の効きが悪いといった現象が起こってしまい、「名ばかり省エネ住宅」で実質的には全く省エネ住宅にはなりません。

当然ながらトイレや洗面所などはこれまで通り寒く、ヒートショックリスクを防ぐこともできないのです。

必須基準ではないということもあって、多くの住宅会社は気密施工を行っていません。

気密施工は手間とコストがかかるためやりたくないというのが本音なのでしょう。

アクアフォームなら断熱施工と気密施工が同時にできてしまう優れものなのですが、他の断熱材ではそうはいかないからです。

本当にそれでよいのでしょうか??

実態を知っている我々から見ると、気密施工もしないで省エネ住宅だなんてよく言えると思います。

一般的に気密性能は、相当隙間面積を示すC値で表現しますが、1.0㎠以下でないと十分とは言えず、24時間換気も機能しないと言われています。ちなみにアクアフォームで断熱したヒノキヤグループの住宅はC値が約0.7㎠と業界トップ水準です。

もう1つは冷暖房設備です。

どんなに高性能な省エネ住宅でも、日本の気候は「冷暖房設備」なしには快適な生活は送れません。

冬はヨーロッパ並みに寒く、夏は東南アジア並に高温多湿なのが日本の特徴だからです。

冷暖房設備の選択を間違ってしまうと、全く光熱費が安くならないのでこれも注意が必要です。

暖房の方法は色々とありますが、冷房はエアコンが唯一の設備機器になります。

冬の寒さが厳しい地域は別として、関東地域などでは導入費用を考えれば夏も冬も両方使えるエアコンで対応するのが賢明です。

寒がりなので床暖房が欲しいという方は長い時間を過ごす、リビングダイニングに補助的に導入するのがオススメです。

全館床暖房をウリにする会社がありますが、床暖房は輻射式のため敷かれた部屋しか暖めることはできません。当然全室に床暖房を敷き詰めることになると導入コストが非常にかかります。(キャンペーンと言ってもそれは坪単価にちゃんと含まれています。)

また床暖房は電源をオンにしてから温まるまで時間が掛かります。かといってずっと付けっぱなしにしていればそれなりに電気代は掛かります。まして全室付けっぱなしと言うことになると相当な電気代になることを覚悟しなくてはなりません。

結局全室に床暖房を入れたは良いが、使っているのはリビングだけ、と言う方が多いようで、それでは何のために多額の費用を払って導入したのかわかりません。

また夏用に当然エアコンが必要ですので、2重に設備代が掛かってしまっているのです。

ランニングコストを抑える秘訣はいかに少ない設備機器で冷暖房できるかにかかっています。どんなに建物の性能が良くても多くの設備機器を使用すれば当然光熱費は安くなりません。

Z空調はエアコン2台で建物1棟隅々まで夏も冬も快適に過ごすことのできる、まさに夢の空調設備です。

たった2台のエアコンでトイレや洗面所まで今の季節なら20度以上をキープできて、これまでと電気代が変わらないのは、何と言ってもアクアフォームで断熱気密した建物の高い省エネ性能(特に気密性能)があるからです。

我々は机上の計算で出された省エネ数値だけでお客様に「当社はエコ住宅です!」と主張しているわけではありません。

実験棟を長野と埼玉に作り、1年間をかけて実証実験を行って、ダイキン社に当社の住宅性能であればエアコン2台で冬も夏も快適に過ごすことができ、かつ電気代もこれまでと変わらないこと立証してもらったのです。

省エネ数値だけで価値を判断するのではなく、温度や光熱費まで実証したデータを示して初めて「真の省エネ住宅」を言えるのではないでしょうか。

これから来年にかけて、Z空調のお引き渡しが数千件になってきます。ご協力いただけるお客様に年間の光熱費データを開示いただいてお伝えしていきたいと考えています。

寒い毎日が続いていますが、今の季節はZ空調の快適さを体感する最も良い季節です。

ヒノキヤグループのZ空調体感モデルへぜひお越しください!

2月にかけて体感モデルが各地にどんどんオープンしていきます!

Z空調体感モデルはこちら

https://pkg.navitime.co.jp/hinokiyajutaku/spot/list?c_d31=1&bc=eNqLVnq2ZM7zLYseN3c8bm5%2B3DxdSUdJKRYAlWYLpA%3D%3D


2017年スタートしました!

新年あけましておめでとうございます。

本年もヒノキヤグループをどうぞよろしくお願いいたします。

年末年始にかけて、Z空調のCMご覧いただけましたか??

「オリビア〜〜!・・」と叫ぶ新バージョンも始まりました。

”Z空調で絶好調!”今年はこれで1年間頑張っていきます!

CMは初詣で賑わった明治神宮と浅草浅草寺の特設モニターでも流されました。

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こちらは明治神宮のモニターです。斎藤工さん目立ちます!

毎年出稿している首都高速からのビジョン看板も”Z空調バージョン”に切り替わっています!

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オレンジ色のバックに黒い斎藤工さんが際立って目立ちますのでぜひチェックしてください。

さて今年は中期経営計画で発表している通り、念願の売上1000億に挑戦する年です。

そのための準備は既に整っています。

後は実践あるのみ!しっかりと形にしていきます。

そのためのキーとなるのがZ空調。

Z空調はこれまでの日本人の住まい方を根本的に変える革命的商品です。

日本人の暮らしを世界レベルに。

人のいる部屋をいる時だけから家中どこにいても暖かいへ。

それでも光熱費はこれまでと変わらない。

これまで誰も行ってこなかった家づくりを通じて世の中に貢献していきたいと思います。

そして我々は2020年、その先を見ています。

次の増税を境に住宅市場は先細りしていくと言われていますが、僕は全くその状況を悲観していません。

むしろチャンスが膨らむと思っています。

市場が小さくなるわけですから今まで以上に競争が激化することは間違いありません。

そこで勝ち残れるのは、本当に良い家を正当な価格で提供することができる会社だけです。

この点について我々は誰よりも自信を持っているからです。

またヒノキヤグループは同業他社ともいろいろな形でコラボレーションしています。

日本アクアの断熱材は昨年年間4万戸以上の戸建住宅に採用され、その成長は留まることを知りません。

Z空調を来年には同業他社に提供していく予定です。

日本人の暮らしを変え、考え方を変えるためには当社だけでやるよりより多くの共通意思を持った仲間と市場を作っていく方が良いと考えているからです。

桧家住宅のフランチャイズは今年オープン予定まで含めると14県25展示場、今年の受注数は600棟となり九州などでは既に一大勢力となっています。

それ以外にもプレキャスト基礎やプレキャストと木造との混構造など当社グループで実績が出せたものについては外部への供給も検討していきます。

より競争が激化する中で同業他社へのソリューションビジネスも強化していく方針です。

また今年は本格的な海外進出をスタートさせます。

プレキャストの技術を東南アジア各国で実用化させていきたいと考えています。

新たなM&Aも積極的に取り組んでいきます。これまでよりスケールの大きなものがあるかもしれません。

ビジネスの領域が広がってくると、まだグループにはない機能や役割を補完できる会社が必要になってきます。それらを取り込むことでより多くのお客様にタイムリーにワンストップで様々なサービスが提供できる体制を整えていきたいと思っています。

今年何が起こるか、どのような変化があるのかは誰にもわかりません。

昨年の今の時期、アメリカ大統領がトランプ氏になると誰が予想できたでしょうか。

しかし世の中がどう変化しようと、どんな予想もしない出来事が起ころうと、何も恐れることはありません。

既に様々な手を打ってきたということもありますが、我々には常に風の流れを読み、変化を予測し、また変化に対して柔軟かつ的確、スピーディに対応できる力を持っているからです。

ヒノキヤグループは今年も成長・発展して、より多くのお客様に持続的付加価値を提供して参ります。

よろしくお願いいたします。

2017年が皆さまにとって素晴らしい1年になることを祈念しています。


Z空調が革命的である理由

Z空調は知れば知るほど素晴らしい商品です。

革命的、究極、理想のシステムです。

なぜそのように言えるのでしょうか。

日本の気候は夏蒸し暑く、冬は寒い。

この気候では冷暖房無しに快適な生活はできません。

しかし何度も言ってきているように日本の冷暖房は、「人のいる部屋をいる時だけ」使う考え方。

必然的に家の中に温度差ができてしまい、それが健康リスクや不快さに繋がってきたのです。

それを解決するためには「全館空調」という設備があります。

三井ホームや三菱地所ホームのようにこれをウリにしているメーカーもいくつかあります。

6年前建築した僕の自宅も全館空調を導入しました。

コストを考えなければ1年を通じて最も快適なシステムであることはプロなら誰でも知っています。

全館空調は、通常屋根裏に本体を設置し、そこから各部屋にダクトを配して給気します。我が家は3フロアあるので、工事中見た時はタコが家に覆いかぶさるように長いダクトが何本も配されていて、ダクトの総全長は何10mにもなる様でした。

このダクトの配管工事も含め全館空調の導入費用は200万から250万とどうしても高額になってしまいます。

また長いダクトを通して温めたり冷やした空気を送りますので、それだけ本体には強力なパワーが必要となります。

そのため全館空調は低圧電力(動力)と言う一般の契約とは別契約が必要です。

当然低圧電力には別途基本料金も必要で、僕の家の場合は4kWで月額4186円、年間にすると約5万円になります。基本料金を含めて全館空調のみで電気代は年間約20万円でした。建物が60坪弱と広いこともありますが結構負担は重いですね。

快適ではあるが、導入もランニングもコストが高い。これが全館空調の最大の問題点でした。

そのため導入したくても諦めたり最初から検討しないという人が大半で、結果ほとんど普及していないのが現状です。

Z空調は高コストという全館空調の最大の課題を解決し、快適さと低コストの両立を実現しました。

当社の経営理念「最高品質と最低価格で社会に貢献」そのものです。

だから革命的、究極的な商品なのです。

Z空調がコストダウンできた理由をご説明しましょう。

大きく分けて3つの理由があります。

1.アクアフォームの高い高気密高断熱性能にエアコンを最適化できたこと。

2.従来の24時間換気システムをそのまま流用してシステム設計ができたこと。

3.オリジナル部材の開発などダクト長をできるだけ短くなるよう設計できたこと。

Z空調の開発にあたってまず我々は埼玉と長野に実大サイズのスマートワンモデルハウスを建設し、そこで実証実験を行いました。

目的の1つはどの程度のスペックのエアコンでどこまでの面積をカバーできるのかということを知ることでした。

一般的にエアコンには「10畳〜12畳」というように畳数の目安がありますが、これは建物の断熱気密性能を全く想定していない、つまりどんなに悪い性能の家でもそれくらいカバーできるだろうという言わば”最低保証畳数”のようなものです。

当然アクアフォームで断熱した当社の建物であればカタログ表記以上の面積をカバーできるはずですが、具体的に何畳まで大丈夫かというのは実証実験を行ってみないとわかりません。

世界最大の空調機メーカーであるダイキンでさえ個別住宅メーカーの性能に対しての実証実験を行うのは初めてということでしたので非常に協力的に実験に取り組んでくれました。

1年間の実験の結果、当社の住宅ではカタログ表記の”2〜3倍の畳数”まで冷暖房できることをダイキンが立証してくれました。

つまり10畳用であれば20畳から30畳まで1台のエアコンで冷暖房できるということです。ダイキンのビルトイン型エアコンには最大16畳用までありますので、それを使えばエアコン1台で32畳から48畳(つまり最大約80?)まで冷暖房できるということになります。従って2階建で50坪程度までであれば1フロア1台で十分カバーできるので、2フロアで2台、家1棟を2台のエアコンだけで全室冷暖房できることがこの共同実験で証明されたのです。

しかも使用するエアコンはダイキンの量産型エアコンであり、また特別に強大なパワーを必要とするものではありません。従って価格も手頃で、全館空調のような別電灯契約も必要ありません。

たった2台のエアコンですから電源をいれたままにしても、温度キープ力の高いアクアフォームで断熱した建物であれば、サーモスタッドで温度管理を行い必要な時だけ運転することで電力消費はこれまでとほとんど変わらないことも実証実験から得られました。

机上の計算ではなく、実証実験からその結果を得られたことも非常に重要なことだと思っています。

従来の「ココチE」という24時間換気システムをそのまま流用できたこともコストダウンに寄与しました。外からの空気を家の中に熱交換をして取り込んでエアコンを通して空調を行う。空調された空気はエアコンのリターンから吸い上げられまた各部屋に送られ、その一部が床下を通って排気されていく。この一連の流れはまるで従来の換気システムに空調機能が付加されただけのようにシンプルで機能的です。

また1フロア1台設置するエアコン本体は廊下やホールといった各部屋に繋がる場所に設置することとしました。なぜなら各部屋へのダクトの長さが短くて済むからです。また基本1フロア1台なので上下階にまたがるのダクト配管も必要ありません。全館空調に比べてダクト長を非常にコンパクトにできたこともコストダウンには大きく繋がっているのです。

天井からではなく壁から吹き出すために開発したディフューザーやその手前にある吹き出しボックスなども実証実験を行いながら、建築側の当社の意見を取り入れてオリジナルで開発したものです。これらの細かな工夫も地味ですが重要な意味がありました。

建築、住宅会社としての桧家、エアコンメーカーのダイキン、空調システムの専門である協立エアテックという3社が絶妙なコラボレーションができた結果がであって、そのうちのどの1社が欠けても”Z空調”は誕生しなかったのだと思います。

導入コストは全館空調の1/2以下、月々の電気代はこれまでと変わらない・・それなのに建物の隅々まで冬暖かく、夏は涼しい

人のいる部屋もいない部屋も、朝起きた時も寝てる時も、外から帰って来た時もずっと快適な環境を維持してくれる・・

そんな夢のようなシステムが”Z空調”なのです。

ぜひ空調革命”Z空調”を体感して下さい。

体感できる実大サイズのモデルハウスが来年2月にかけて各地域にどんどんオープンしていきます!

詳細は桧家グループの各社へお問い合わせ下さい。


日本の家を変える、暮らし方を変える 空調革命“Z空調”

Z空調が発売され1週間、おかげさまで大変多くの反響をいただいています。

斎藤工さんが出演するテレビCMもオンエア開始、皆さんもうご覧になりましたか?

 

さてこの「Z空調」、我々は日本の家を変える、暮らし方を変える”革命的”な商品であると考えています。

 

朝晩の冷え込みが厳しくなって、朝布団から出るのが辛い、冷え性なので靴下を二重履きしている、外から帰って部屋が温まるまでコートが脱げない・・・そんな状況の人も少なくないでしょう。

 

日本では暖房に関して「人がいる部屋を必要な時間だけ暖める」という考え方が現在でも圧倒的です。

僕が子供の時、もう今から40年も前と全く変わっていませんし、それどころか遡ると囲炉裏を囲んでいたような数百年前からこの考え方は変わっていないのです。

日本人は元来「もったいない精神」が持ち味で、しかも我慢強い。その考えと相まって時代が遷り、環境が変化し技術が進歩した今でも暖房についての考え方は変化していません。

 

たぶん今でもほとんどの人が「人がいない場所を温めるなんてもったいない!」と思うのではないでしょうか。

 

一方欧米の先進国では、冬家全体を温める「全館暖房」が当たり前です。

日本より寒いドイツや北欧の国々ですが、家の中はどこに行っても快適で、元気な子供たちは外は雪なのに家の中でTシャツで走り回っているなんて光景が珍しくないのです。

 

貧しい時代ならともかく、日本は世界第3位の経済大国です。

生活の基本を「衣食住」と言いますが、「衣」と「食」については日本は世界でもトップクラス、いやトップではないかと思うくらいその品質や種類の豊富さなど優れています。しかし「住」だけはなぜいまだに不快さを我慢しているのでしょうか?

 

日本の冬はフランスやイギリス同様に寒く、高温多湿な夏は東南アジア並にに蒸し暑い。

 

この過酷な気候の下でもこれまでと変わらない光熱費で欧米の人達同様に快適な暮らせる家を作りたい。

「人がいる部屋を必要な時間だけ暖める」から「家はいつでもどこでも暖かい場所へ」

これが我々の夢であり、それを実現できたのが「Z空調」なのです!

 

我々は10年以上前からアクアフォームの高い性能に惚れて使ってきました。まだ業界内でもほとんど誰も知らない時でした。

2009年に日本アクアはグループ会社となり、そこから一気にアクアフォームが日本全国に普及、今年は1年でなんと約4万戸の住宅に施工するまでのウレタン断熱業界トップの規模へと成長しました。。

 

アクアフォームの高い断熱気密性能をより生かして快適な住環境を実現するために次に考えたのは、第1種熱交換型24時間換気システムでした。

従来の第3種換気でも気密性能の当社の住宅では問題なかったのですが、冬冷たい外気をそのまま取り込むために不快で換気スイッチを切ってしまうお客様がいらっしゃいました。そうすると気密性の高さが逆に仇となり結露してしまうのです。その状態を何とか解決できないかと考えたのが、ヒノキヤオリジナルの換気システム「ココチE」でした。

 

熱交換をすることで外気温そのままではなく部屋温度に近い温度にして取り込むため冬の時期でも快適に換気ができます。

24時間365日計画的に家の空気を入れ替えることで、住む人にとってだけでなく建物の耐久性向上にも非常に良い効果をもたらします。

 

そして次に考えたのは、この換気システムで取り込んだ空気を温めたり、冷やしたりして家中全体を冷暖房できないかということで、これが今回の「Z空調」に繋がることになるのです。

 

構想から約2年、埼玉と長野に実験棟を作り、1年間の実証実験を重ねそのデータを基にエアコンを最適化させ、オリジナルの吹き出し部材を開発したりと問題をクリアさせてやっと今月発売できるまでこぎつけたのです。

 

我々の考え方は10年前から全くブレていません。ブレていないだけでなく一歩づつ一歩づつ進化してきました。

Z空調が今開発できたのも、元々アクアフォームの優れた断熱気密性能があり、そこに協立エアテック社と共同開発したオリジナルの換気システムがあったからです。

その仕組みをベースとしてエアコン世界最大メーカーのダイキン社の協力を得て、今回のZ空調は完成しました。

 

 

「日本の家は寒い」

 

これをなんとかしたい。

誰もが負担できる金額で快適な住環境を提供したい。

いや、提供することが我々のミッションである。

そう思い続けてきました。

 

 

「日本の家を変える、暮らし方を変える」

 

「日本人の生活を世界レベルに快適にする」

 

この想いを胸に1人でも多くのお客様にこの素晴らしい革命的な商品を提案していきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


木造とコンクリート造が一緒に見れる「わらび展示場」オープン!

10/8 埼玉県の川口市に桧家住宅とレスコハウスの両方を見ることができる「わらび展示場」がオープンしました。

1つの区画内に木造と鉄筋コンクリート造の建物をつくり中が繋がっているというのは全国でも初めてではないでしょうか。

 

まずは向かって右側のレスコハウス(鉄筋コンクリート造)からご案内しましょう。

外観は2階の大きな窓が特徴です。1-2階の外装はコンクリート打ち放し仕上げとなっています。

コンセプトは「コンパクト都市型住宅」

3階建て37.7坪の中に、賃貸スペースを設置したプランになっています。

 

写真が1階にある広さ約20屬猟詑潺好據璽后二世帯の用途にも対応できます。

 

こちらキッチンとバストイレ。

レスコハウスは構造が鉄筋コンクリート造ということもあって、他の構造と比べて遮音性に優れ、スケルトンリフォームもしやすいところから賃貸住宅や賃貸併用住宅に適しています。


こちらは広さ25帖の2階のLDK、クチーナグランデがレスコハウスでもご注文いただけます!

タイルの内装がゴージャスですね。

今月新たに発売されたインテリアコンセプトパッケージの「ラグジュアリーモダン」で表現されています。


こちらは大きな窓側のリビング、タイルで仕上げた壁がアクセントになっていますね。


3階のバスルーム横にはこれまた新発売された2ボウル洗面台の「フーガ・デュオ」


その前には憧れのドイツ・ミーレの洗濯機。2-3階に設置できるのは鉄筋コンクリート造ならではです。(木造は1階のみ設置可)


3階バルコニーからみたレスコハウスの外装。これは新商品で標準採用した塗装仕上げです。

鉄筋コンクリート造は構造材=外壁材となるのが特長。コンクリートらしさを活かすため、あえてタイルなどを貼らずに塗装仕上げとしてみました。いかがですか?

 

ここかららせん階段をつかって屋上、青空リビングへと繋がっています。

 

つづいて左側の桧家住宅のモデルハウスです。

ダークな外装に茶のルーバーの色合いが合っています。

こちらはビルトインガレージ付きの3階建て、34.8坪とこのエリアではまさにリアルサイズ。

外は閉じて、内に開く「都市型住宅」の提案です。

 

こちらには地下収納「なんでもセラー」があります。重たいものの収納にはぴったりですね。

 

こちらは2階リビング、折り下げ天井がアクセントになっています。

インテリアはコンセプトパッケージの「スカンジナビアン・モダン」、ナチュラルなテイストの中に所々黄や緑といったアクセントカラー効果的に使われていました。

ありそうでなかった新鮮さを感じました。

 

こちらはキッチン、ダイニング側です。

海外の住宅のようですね。

 

リビングからは大きなバルコニーに出ることができます。そこにカラーズの家具を置いてみました。

リビングの延長として、屋上とはまた違った使い方ができますね。


こちらは3階にある子供部屋のカウンターテーブルです。


子供部屋のインテリアは「カリフォルニア・ビンテージ」

ブルーをアクセントにミッドセンチュリーのようなノスタルジックな雰囲気が感じられます。

ブルーの壁ポーターズペイントという塗装仕上げ、写真ではわかりにくいですが味わい深さは塗装ならではの質感です。

 

どちらも30坪台というリアルな大きさの中で様々な提案やアイデアが盛り込まれていますので、実際の家づくりには非常に参考にしていただけるのではと思います。

 

また木造と鉄筋コンクリート造という対極的な2つの構造を見比べられるというのも他にはないこの展示場最大の特徴です。

特に普段あまり見ることのない鉄筋コンクリート造の建物をぜひご覧下さい。

 

 

わらび展示場は京浜東北線の蕨駅から徒歩5分とアクセスも便利です。

ぜひ遊びに来て下さい!

 

桧家住宅 わらび展示場

http://www.hinokiya.jp/wp/topics/201609/21691.html

 

レスコハウス わらび展示場

http://www.rescohouse.co.jp/model_house/warabi.html

 

 


収益物件と法定耐用年数 その2

つづきです。

 

グループ会社のフュージョン資産マネジメントが収益物件を仕入れる際注意しているポイントがいくつかあります。

 

・都心部5区(港、千代田、中央、新宿、渋谷)+世田谷

・新耐震以降(1981年〜)できるだけ築浅

・レジデンス中心

・1棟あたり3億〜5億まで

・RC造(鉄筋コンクリート造)

 

最後のRC造について説明したいと思います。

ビルなので構造は鉄骨造か鉄筋コンクリート造になるのですが、フュージョンは鉄骨造は買わず鉄筋コンクリート造に限定しています。

 

なぜか?

 

それは2つ理由があります。

 

1つは法定耐用年数の違いによる銀行融資の受けられやすさが違うという点です。

法定耐用年数とは会計上または税務上、減価償却できる年数のことで、建物の構造によって異なります。

各々の法定耐用年数は、

 

鉄骨造(重量鉄骨):34年

鉄筋コンクリート造:47年

 

となります。

フュージョン資産マネジメントは仕入れた収益物件を投資家に売却しますので、その際の銀行融資がより長く受けられることが重要になってくるのですが、この銀行融資期間は建物の残存年数(法定耐用年数ー築年数)を基準として決められることが一般的です。したがって築15年の物件の場合、

 

鉄骨造      :34-15=19年

鉄筋コンクリート造:47-15=32年

 

となり、鉄筋コンクリート造の方が鉄骨造より10年以上長い融資が受けられることになり買い手も買いやすくなるのです。融資期間は物件は買主の信用にもよりますが、構造による法定耐用年数の違いは大きなポイントになるのです。

 

2つ目に建物の担保価値の評価についてです。

中古物件の場合その担保価値を上限に融資額が決まりますが、金融機関がその担保価値をどのように計算するのに2つの方法があります。

1つは「収益還元法」、もう1つが「積算価格」です。収益還元法は賃料を物件価格で除して計算する、いわゆる”利回り”で、現時点の収益力を示していますが将来の価値については測ることができません。そこで金融機関は建物の構造や築年数などを評価するため「積算価格」を重視すると言われています。

では「積算価格」とはどのように計算されるのでしょうか。土地と建物は別々に計算します。

 

土地:路線価×面積

建物:再調達原価×面積×(法定耐用年数-築年数)/法定耐用年数

 

建物の計算を具体的に数値を入れて計算してみましょう。

面積:100坪

築年数:20年

再調達原価:鉄骨造80万円/坪、鉄筋コンクリート造110万円/坪 とすると

 

 

鉄骨造の場合      :80万円×100坪×(34-20)/34=3294万円

鉄筋コンクリート造の場合:110万円×100坪×(47-20)/47=6319万円

 

 

となり、同じ100坪、築20年の物件では構造が違うだけで評価額に約2倍の開きが出てしまいます。

つまり年数が古くなればなるほど鉄骨造の物件は融資が付きづらくなり、高く売れなくなってしまうということなのです。

金融機関により評価は異なりますが、一般的な評価であることには間違いありません。

 

金融機関から評価額の出やすい構造、つまり鉄筋コンクリート造を物件にした方が融資が付きやすい(期間及び金額上で)=販売しやすいということで、鉄筋コンクリート造しか原則仕入れをしないということなのです。

 

 

この話は土地活用でマンション建築を検討している人にとっても非常に重要になるのではないでしょうか。

将来相続等で物件を売却するという時により高く売れる可能性があるのは、鉄骨造より鉄筋コンクリート造だからです。

 

実際新築時は、鉄骨造と鉄筋コンクリート造とでは価格が大きく異なりません。とくに大手ハウスメーカーの鉄骨造は高額なため鉄筋コンクリート造よりも価格が上回る場合もあるでしょう。しかし中古になった場合金融機関は、どこのハウスメーカーが建築したかというよりも構造の違いといった客観的に評価できる点で評価するのが一般的なのです。

 

ちなみにヒノキヤグループのレスコハウスは、プレキャストコンクリートですので法定耐用年数は47年と鉄筋コンクリート造と同様最も長い耐用年数で評価されますので非常に有利です。

土地活用で賃貸マンション建築を検討している方、参考にしていただけると幸いです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


収益物件と法定耐用年数

昨年から開始した都心の収益物件取扱いのビジネスが好調です。

子会社のフュージョン資産マネジメントは、1棟もののマンションやオフィスビル等の仲介、買取再販などを行っています。

写真の物件は、港区元麻布という超好立地にある全10戸の賃貸マンションですが、仕入れ後約2週間で買い手が見つかるというスピード販売でした。

個人の富裕層や相続税対策、低金利をテコにした事業法人、外国人など都心の物件は非常に人気があり、価格も上昇しています。


当社ではこういった収益物件(賃貸マンション、賃貸オフィス)の仕入れについて以下のようなポイントを重視しています。

・都心部5区(港、千代田、中央、新宿、渋谷)+世田谷 

・新耐震以降(1981年〜)できるだけ築浅

・レジデンス中心

・1棟あたり3億〜5億まで

・RC造(鉄筋コンクリート)

これらの要素を全て満たす物件というのは非常に人気があり、値段も高く仕入れるのが難しくなります。

しかし不動産売買には必ずリスクがつきまといます。できるだけリスクを排除しようと考えると需要の強い物件を取得するのが一番のリスクヘッジなのです。

都心5区+世田谷というのは人気エリアとしてやはり鉄板です。

しかし世田谷の場合は駅からできれば5分以内が望ましいでしょう。世田谷でもそれ以上離れてしまうと将来の需要減が懸念されますから。

港区は海外の人からも知名度が高く、3A(麻布、青山、赤坂)は特に人気があります。古いマンションが”ヴィンテージマンション”と名付けて活発に取引されるのはこのエリアならではですね。

新耐震基準を満たしている物件の方が買い手にとって安心です。古い物件になると耐震性だけでなく、様々な修繕にコストがかかる可能性も高くなってきますので、安さだけで飛びつくと後でとんでもないほど費用がかかるということもあり得ます。

また金融機関の融資も旧耐震には厳しいケースもありますので注意が必要です。

レジデンスというのは賃貸住宅を指します。物件を販売する際特に個人や個人オーナー系の資産管理会社法人の場合、多くがオフィスビルより賃貸住宅を好む傾向にあります。管理を自ら行うわけではないのですが、住宅の方が身近でわかりやすく、また賃料水準が安定していることも魅力なのでしょう。一方オフィスビルは周辺に新しいビルができると賃料が大きく変動したり、テナントがまとめて出て行くこともあるなど不安要素が大きいと言えます。事業法人で自らも一部または全部を使用する目的で取得するケースではオフィスビル需要もあります。

1棟当たりの価格は、買い手の多さを考えているからです。3億から5億くらいが一般的な個人、資産管理会社の求める価格帯で、5億を超えてくるとプレーヤーがぐっと減ってきます。10億超えともなると個人とは異なるプロが現れてきますので少し市場性が異なってきます。買い手が多く流動性の高い価格帯が5億までということなのです。

最後の鉄筋コンクリート造について、またタイトルの法定耐用年数については次に紹介します。


ダブルボウル洗面台“フーガ”新発売

今月よりfuga duo(フーガ デュオ)の販売を開始しました。

デュオと言う名の通り2つのボウルがある洗面台です。


マンションでは以前からあったダブルボウルですが、なぜか戸建ではほとんど普及していません。

間取りの関係なんでしょうが、それにしても不思議ですよね。

既製品も種類があまりなく、値段も高い!

それならヒノキヤで作ってしまおう!ということでできたのがこのフーガです。


朝など特に混み合う洗面所、やはりボウルが2つあると便利です。

しかも空間が広い!このゆったり感も良いですよね。

鏡も大きい!

幅が約1650mmありますので通常の2倍近い大きさになります。

その鏡を開けると・・・

全部収納です!!

歯磨き、コンタクトレンズ、ヘアケア、メイク・・・・何かとかさばるのでこれだけあると収納力は充分です。

 

引出しもこんな感じで、女性には嬉しいですよね。

タオルなども入るオープンシェルフのタイプもあります。

 

一般的な戸建の洗面所ってだいたい1坪で、幅900mmの洗面台と洗濯機置き場というパターンがほとんどです。

建売りなんて90%以上がその間取りなんじゃないでしょうか。

それだとどうしても洗面スペースが狭くなってごちゃごちゃ、生活感が滲み出た空間になってしまいます。

だから人が来た時も案内しづらい・・・

 

見た目もスタイリッシュなフーガ!

これなら来客のあった時も問題なし

キレイ好きの奥様には毎日のイライラがなくなります。



鏡の上下にはLEDの間接照明をビルトイン!

イタリア・ジェシー社のシャワー付き水栓が標準装備!

 

完璧じゃないですか?!

色は3色から選んでいただけます。

また省スペースようの1ボウルタイプもご用意しています。

 

fuga_07.jpg

 

現在は埼玉県の蓮田ショールームに試作品が展示してあります。

今後お近くの展示場にどんどん設置していく予定です。

このフーガ、桧家住宅各社とレスコハウスにてお求めいただけます。

 

来月オープンの蕨展示場にも展示されますのでご期待下さい!

 

 

フーガについてはこちら

http://www.hinokiya.jp/premium/index.php#dressor

 

 

 

 

 

 

 

 

 


ヒノキヤベトナム

今年3月に開設したヒノキヤベトナムに初めて行ってきました。

オフィスはベトナムの首都ハノイの中心部にあるVCCIタワーというビルの16階にあります。

 

 

こんな感じのビルです。

 

受付です。

 

ヒノキヤベトナムには日本人スタッフが3名、当初日本で研修したベトナム人スタッフ4名に加えて現地採用した約30名が働いています。

 

仕事は注文住宅のプラン提案を行う際の平面図、立面図及びそのパースなどプレゼン資料を作成しています。

 

時差は2時間です。

 

個人毎の成果をグラフにしていました。これを見て負けたくない!とモチベーションアップに繋がっているそうです。

 

僕からはグループの現況やヒノキヤベトナムに期待すること、今後の海外展開などについて話をしました。

そして今年頑張ってくれた社員5名を来年1月、日本で行われる「桧家グループ総決起大会」に招待するということを発表しました。日本に憧れ、まだ行ったことのない彼らは大喜びでした。

日本に行ったらどこに行ってみたい?と聞いてみると、意外にも「サクラ!」「雪!」という答えが。

東京のどこどこではないんですね。日本にはベトナムなどアジアにはない魅力がいろいろとあるんだと改めて感じました。

 

22〜25歳の彼らですが、日本人と比べると元気で明るくとても前向きでした。まだまだ貧しいですが、将来に対する夢や希望をしっかり持っているといった印象でした。

 

仕事後はみんなで宴会です。

乾杯の掛け声はベトナム語で「モー、ハイ、バー、ヨッ!(123乾杯)」

これを何度も何度も繰り替えすのがベトナム流です。

ちょっと疲れましたが・・(笑)

 

今一番欲しいものは何?と彼らに聞いてみたところ、一番多かったのは「スマホ」でした。持っている社員もいるのですがまだ少ないんですね。将来はやはり「車」です。ベトナムでは車にはいわゆる「贅沢税」がかけられていて同車種では日本の2倍するそうです。ガソリンも日本と変わらないということで収入が日本の1/10レベルですから、かなりの高嶺の花ということが言えます。

でも頑張ればいつかは叶う!そうんな夢を皆持っているんですね。

 

 

ヒノキヤベトナムでは年内には桧家住宅のすべてのプレゼンに対応できる体制を整えていく計画です。またレスコハウスのプレゼンへの準備も進めています。

現地社員には能力的に日本人と変わらないかそれ以上のポテンシャルを感じました。

今後の皆の成長が楽しみです!

 

 

 

 

オバマ大統領がベトナムを訪れた際に食べたハノイ名物の「ブンチャ」という「ベトナム風つけ麺」を食べに行ってきました。

1階から3階までほぼ満席でした!

 

オバマの写真がポスターに。

ということで我々もオバマが頼んだ同じメニュー「オバマセット」を注文しました。

 

 

ハノイビールに細い米の麺、つけ汁に入れて一緒に食べる香草です。

もちろんビールには氷もベトナム流です。

 

これは魚介の団子の春巻きで巻いて揚げた「揚げ春巻き」、美味でした!

 

 

これがブンチャのつけ汁。炭火で焼いた豚肉やハンバーグのような焼いた肉団子がアクセントになって美味しかったです!!

日本ではなかなか食べられない料理ですね。

ハノイに行った際はオススメです!

 

 

 


グループ6社を集約「後楽オフィス」始動!

これまで都内のバラバラにあった4社の本社及び2社の拠点を文京区後楽の「後楽森ビル」に集約、今月始動しました。

 

桧家住宅東京

桧家不動産

レスコハウス

フュージョン資産マネジメント

桧家ホールディングス・FC事業部

桧家リフォーミング・リノベーション事業部

の6拠点です。

水道橋駅7分、飯田橋駅8分の好立地にある19階建の12階の1フロア350坪を賃貸しました。

 

受付はこのようになっています。

 

この場所都心の真ん中ながらなんとも贅沢な場所にあります。

 

広大な小石川後楽園を眼下に望むことができるんです!

桜の時期や紅葉の時期は最高ですね。

贅沢な借景です。

 

このビルの喫煙所は2階にあるのですが、通路が小石川後楽園の目の前まで繋がっていてとても贅沢な喫煙スペースになっています。天気の良い日はそこでお弁当なんてのも良いかもしれませんね。タバコを吸う人はぜひ一度行ってみて下さい。

 

打ち合わせ室や応接室からは特に景色が美しいですね。

 

また東京ドームも目の前!野球好きにはたまりませんね。

 

 

 

350坪の中には、約130名の執務スペース以外に50名収容の会議室、打ち合わせ室が7箇所あり、将来の拡張に備え現在は使用していないフリースペースもあります。

 

今回の移転集約の一番の理由は、各社の情報交換を活発化させシナジーを発揮することです。

特に同じ営業エリアで住宅、不動産、リフォーム事業を行っている各社が顧客や取引先、紹介者などの情報を共有し最適な提案をスピーディーに行っていくためです。

また各社の人材が交流することでグループの一体感を高めたりグループ内で展開する様々な事業へ関心を持ってもらう狙いもあります。そのために1フロアにこだわりました。階段で行き来するよりも1フロアの方がコミュニケーションの頻度は格段に向上するからです。

立地やビルのグレードが上がったこともあり、各々が元々借りていた賃料より高くなりましたがそれを補って余りあるシナジーを創出していきたいと思います。

 

 

後楽森ビルはこちら(グーグルマップ)

https://www.google.co.jp/maps/place/%E5%BE%8C%E6%A5%BD%E6%A3%AE%E3%83%93%E3%83%AB/@35.7035588,139.7474419,17z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x60188c46e0c00001:0x507dbd3a70af91fc!8m2!3d35.7035588!4d139.7496359

 

 


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近藤 昭(株)桧家ホールディングス 代表取締役社長 近藤 昭

1967年兵庫県神戸市生まれ。慶應義塾大学卒業。 大学卒業後、大手生命保険会社や外資系保険会社勤務を経て、 2001年に東日本ニューハウス(現・桧家ホールディングス)に入社。 専務取締役、副社長を経て、2009年に代表取締役社長就任。 2012年に『日経ヴェリタス』が行った「在任期間中に株価を最も 上げた社長のランキング」では、全上場会社中第5位にランクイン。 業界の常識にとらわれず、常に顧客目線で考えることがモットー。 「あらゆる人にエコで快適な住まいを」 提供するために日々奮闘中。

   

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