アパートのサブリース問題

本日空き家対策特別措置法が全面施行されました。

2013年のデータでは全国の空き家は820万戸、国内の全住宅に占める割合は13.5%と過去最高を更新しています。

人口減少、世帯数減少時代に突入しており、このままいくと2023年には空き家率が20%を超えるという予測もあります。



一方、2015年の相続税改正をきっかけとして賃貸住宅の建設は2015年度も35万戸超と予測されており、消費税増税の反動で苦戦する戸建やマンションとは異なって好調を維持しています。





空き家が増えて社会問題になろうとしている一方でアパート建築が好調・・・この相矛盾する事象をどう理解すればよいのでしょうか。





アパート建築は土地オーナーが行うわけですが、自発的に進めるよりもアパート建築会社から提案されて意思決定するケースの方が一般的です。



「駐車場のままよりも固定資産税が安くなりますよ」

「将来の相続時に備え、賃貸住宅を建てることにより相続税の評価額を大きく下げることができます」

「将来の安定収入につながります」



等と言ったセールストークで土地オーナーに積極的に営業をかけて説得していくのです。

それ自体は通常の経済活動なのですが、1つ大きな問題があります。



一括借り上げ「サブリース」という手法の説明についてです。



大手業者の大半はアパートの建築を請け負うだけでなく、建築後土地オーナーからそのアパートを一括で借り上げ、入居者に又貸しをする「サブリース」という手法を取ります。



35年一括借り上げで安心!



と言ったフレーズを見聞きした人も多いと思います。

アパートの管理から入居者募集など一切の業務を代行するだけでなく、月々の収入も入居者の増減に関係なく一定に確保されるということで土地オーナー側からもありがたい仕組みなのです。

全てお任せで家賃まで一定、しかも大手会社の信用もある。これなら銀行からお金を借りて建築しても返済も心配ないと決断に踏み切る土地オーナーが多いことは事実です。



ところが今、この「アパートのサブリース」が大きな問題となってきているのです。



先日放映されたNHKの「クローズアップ現代」で”アパート建築が止まらない 人口減少社会でなぜ”でもその問題が紹介されていました。

「アパートのサブリース」制度のリスクの説明がしっかりと行われていない、そして空室リスクを一方的に土地オーナーに押し付けているのではないかという内容でした。



「サブリース」は契約上2年毎に家賃改正ができるようになっていて、アパート建築会社は想定した入居者が確保できないと土地オーナーに家賃の引き下げを依頼しますが、そのことについてあらかじめきちんと説明がされていないというのが土地オーナーの言い分です。

実際に番組の中で営業マンが「当社は上場会社ですよ」「入居が下がったり建物が古くなったことで家賃が下がることはありません」と完全にウソの説明でオーナーを説得してる音声が紹介されていました。



それでも家賃を維持したい時には、そのアパート建築会社の指定する高額なリフォーム工事を前提としていて、それを拒否すればサブリース契約が解除されるということがあるようです。まるで家賃維持分をリフォーム代に上乗せされて取られているのではと思われても仕方ないやり方ですよね。

このサブリース契約、不動産売買契約などの厳しい法律の網にかかっておらず、重要事項やリスクについての厳格な説明が義務付けられていないそうです。



全ての業者がそのような悪質な行為を行っているわけではないと思いますが、土地オーナーは「サブリース」「35年一括借り上げ」と耳障りの良い言葉だけを信用して、その詳細やリスクについて確認を行わずに契約するというのは非常に危険だと認識すべきです。



また当たり前の事ですが、その地域で今後の賃貸需要が続く見込みがあるのかという見極めも必要です。

番組で紹介されていたのは埼玉県の羽生市、アパート建築が大量に供給されたこともあって人口5万人の同市の空き家率は35%を超えているそうです。つまり3件に1件以上が空き家状態ということです。



アパート建築も事業であり投資です。これまでのように大手アパート会社が一括借り上げするからリスクもなく安心と考えるのは間違いです。「サブリース」の契約書にある通り将来の空室リスクはサブリース会社(アパート建築会社)ではなく土地オーナー自らが取ることになっています。その事業の将来性がどうかについて、信用できる第3者のアドバイスなども参考に意思決定していくことが結果的に先祖代々受け継いできた資産を守ることに繋がるのだと思います。





桧家グループでは、「戸建賃貸」を中心に土地オーナー向けの提案を行っていますが、サブリースについては当社から積極的にオススメはしていません。なぜなら「戸建賃貸」は市場に商品が少ないため競争力が高く空室リスクが低いからです。サブリースにするよりも土地オーナーの実質的な手取り収入を上げるためにあえて「サブリース」を提案していないのです。もちろん希望されるオーナーにはサブリースも取り扱います。



また「戸建賃貸」は1戸当たり約1100万円と低価格なため利回りが高くなり、結果的に資金回収が早いというメリットがあります。1都3県では悪くても7%、東京都市部では20%近くになることもざらで5年で回収することも十分可能なのです。回収後は継続しても売却しても別な用途に転用することも可能となり、将来のリスクを限りなく抑え土地の有効活用と税金対策ができる商品なのです。



また将来を考えた時賃貸住宅に適さないと判断される土地オーナーには、「資産の組み換え」を提案しています。

まだ価値のある時に売却し、その資金で将来も高い需要が見込める物件を所有していくという考え方です。土地オーナーは同一の地域に土地を所有しているのが一般的ですが、リスク分散と言う観点からみれば必ずしも望ましい状態ではありません。一部は残しながら、一部は都心のマンションやオフィスビル、一部の資産を海外不動産にするといったことが合理的な考え方を持つ土地オーナーは既にアクションしています。



桧家グループでは今後も、税金対策や安定的なキャッシュフロー創出、資産防衛など様々な観点から土地オーナーにとって最適な提案を行っていきたいと考えています。







NHKクローズアップ現代はこちら(動画あり)

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail02_3648_all.html



空き家の推移(総務省統計局)

http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.htm



賃貸住宅増加と空き家問題について(コラム)

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00057/










快適浦和ライフ その2

浦和駅周辺の僕がお気に入りのお店をご紹介しましょう。
いずれも家から歩いて3分位と、どんなに酔ったとしてもたどり着ける距離にあります。

・クラフトビアベイビー
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最近ブームのクラフトビール(地ビール)が生で飲める専門店。小さく個性的な飲み屋が軒を並べるナカギンザの一角にあります。
カウンター&立ち飲みスタイルで帰りがけにちょっと1杯というときに利用していますが、つまみもそれなりに充実しているので2杯3杯となっても大丈夫です。
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埼玉のコエドブルワリーや長野のヤッホーブルーイング、アメリカのバラスポイントなど大手ビールとは一味も二味も違う個性的なビールが楽しめます。ハロウィンの頃に飲んだ“パンプキンビール”は少し甘くて独特の風味が印象的でした。アメリカのビールで期間限定だそうですが、そんな新たな発見もできるのもお気に入りの理由です。
グラスに映るこの店のキャラクターもかわいいですよね。



・シェフデブッチョ
スペイン語の店名かと思いきや、ちょっと太ったシェフの作るスペイン料理店。店名はユニークですが味は本格派です。
場所は浦和駅から5分くらいのビルの2階にあります。
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僕の大好きな料理はマッシュルームのアヒージョ。生ハムなどを肉詰めしたマッシュルームをガーリックオイルで煮たものでスペイン料理定番ですがここのは特に美味しい!余ったオイルにバケットパンを漬けながらいただくのがこの店流です。
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締めはやはりパエリアですよね!魚介やチキン、野菜などたっぷりの具が見た目にも食欲をそそります。炭水化物ダイエットをやっていますがこの時だけはお腹いっぱい頂きます(笑)
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スペイン家庭風デザート“トリファ”。揚げたバケットをにシナモンパウダーをまぶし、バニラアイスと一緒に頂きます。熱いバケットと冷たいアイスが何とも言えない感覚でマッチする不思議なデザートです。他の店では味わえない一押しの一品です!
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大きな声では言えませんが、シェフにはいつもメニューにはない料理も作ってもらっています。その時にある材料をうまくミックスしたガーリック風味のチキンステーキは絶品です。


・田楽
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ロイヤルパインズホテルの近くにある焼き鳥屋です。
銀座の名店「バードランド」で修業した店主が開いた店で、浦和のワイン好きが集まる店でもあります。
僕はこの店でワインを教わりました。店主の上甲さんはフランスへ買い付けに行くほどのワイン通。ブルゴーニュを中心に村や畑、作り手、年代などによってどうワインに特色があるのか、味が違うのかなど丁寧に教えてもらっています。
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軍鶏の刺身。新鮮で柔らかく、鳥とは思えません。

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これはフランスうずらで、日本のうずらよりも大きいのだそうです。川越に日本唯一の牧場があってそこから朝絞めたものを調理してくれるので、とにかく新鮮で肉がしっかりしていて絶品です。ミネラルの強めの白ワインとはまさにマリアージュです。毎日入荷しているわけではないので予約の時に注文しておくことをオススメします。

鳥だけでなく炭火でじっくりと焼き上げる季節の野菜、例えばネギやアスパラ、トマトなども美味いです。
大勢で行くときは白やシャンパンから入って赤ワインで締めますが、赤ワインにはタレものやつくねなどを合わせて焼いてくれます。
締めには軍鶏肉と卵を使った親子丼、デザートには有精卵を使ったプリンもあり女性には人気です。

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カウンターで飲んでいると常連の皆さんと仲良くなれるのもこの店の良いところ。皆さんワイン通の方々ばかりなのでワイン談義に話が尽きません。時には自分のボトルから1杯ごちそうしたりされたりと、そんなお付き合いができるのもこの店の魅力です。

この店で初めて飲んで大好きになったワインです。
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アルノーアントのムルソー(白)。顔に矢のラベルが印象的です。
ぶどうはシャルドネですが、アリゴテという品種のものも美味しいです。ムルソーは高級なワインが数多くありますが、こちらはネットで5千円位からと非常にコストパフォーマンスが高いワインでおすすめです。


もし機会があれば一度立ち寄ってみて下さい。


お店はこちら
クラフトビアベイビー http://tabelog.com/saitama/A1101/A110102/11032505/
シェフデブッチョ   http://tabelog.com/saitama/A1101/A110102/11000794/
焼鳥処 田楽     http://tabelog.com/saitama/A1101/A110102/11003716/



 

快適!浦和ライフ

浦和に住んで4年になります。

昨年本社を都内に移したことで、いろいろな方に「東京に引っ越さないんですか?」とよく聞かれます。

そう聞かれると、たぶん質問する方の半数以上の方は「社長なのに遠いところから通ってるな・・」とか「もっと良いところに住んでもよさそうなのに・・」と思われてるのではと想像しています。



でも今のところ引っ越す予定はありません。

なぜなら今の僕の生活スタイルに合っていて、浦和がとても快適だからです。



ちなみに僕は神戸出身、学生時代は横浜、社会人になってからは都内の世田谷区、渋谷区などにも住んでいましたので人気のある場所や都心部に住む利便性、ステイタスなどはよーく理解しています。

お店などで買い物をしたときなどに住所の記入を求められて、港区や渋谷区と書いてちょっとした優越感を感じるなんて経験もしました。

また代々木公園の近くに住んでいた時は、散歩がてら歩いて代々木公園まで行ったり、渋谷で飲んで歩いて帰ったりといった時に、「都心に住んでるんだ」という実感を噛みしめて嬉しかった時もありました。





そんなブランド志向の強い僕なのになぜ浦和にこんなに満足しているのか、その理由をご紹介してみたいと思います。





1.都心へのアクセスが良い



上野東京ラインが開通して都心へのアクセスがこれまで以上にとても便利になりました。

東京駅まで25分、新宿25分、渋谷32分、池袋20分、上野20分、品川35分、全て乗り換えなし1本で行けます。これだけ多くのターミナル駅に30分程度で乗り換えなしで行ける駅ってあまりないのではないでしょうか。しかもJRにはグリーン車があって有料ですが座れます。地下鉄や私鉄を利用していると乗り換えがあったり座れなかったりと30分でもそれなりに大変ですよね。

ラッシュ時に通勤していますが、いわゆる“痛勤”とは無縁、極めて快適です。







2.スポーツを楽しめる環境が整っている



実はこれが一番大きな理由なのですが、休日のゴルフや自転車を楽しむのに非常に適しています!

都心にこれだけ近いのに、車で30分も走ればゴルフ場がたくさんあります。荒川流域の河川敷が多いので接待用のような高級コースではないですが、家族や気心の知れた仲間とプレーするには全く問題ありません。しかも料金も良心的、中学生の息子はジュニア割引で週末でも1万円以下でプレーでるゴルフ場もあります。

ゴルフに行くのは朝早く起きて、帰りの渋滞に巻き込まれて家に着くころにはヘトヘトといったイメージがありますが、ゴルフ場が近いので、朝早く行けば午後3時には家に帰っていますし、スタートが遅いときは9時頃家を出て夕方には戻って来れます。早朝だけなら午前中に戻れるし、薄暮なら昼まで別な予定をこなすことができます。

これなら「お父さんは休みの日ゴルフばっかり行って家にいないんだから!」と奥様に怒られなくても済みますよね。



自転車乗りにとって荒川自転車道は日本有数の専用道です。

時間のある時は荒川を秋ヶ瀬公園から北上して、東松山の大東文化大学前の坂“大東坂”を登って、越生の“シロクマパン”まで行って戻ってきたり、時には“白石峠”を登って戻ってきます。これで往復120キロ、どれもロードバイク好きにはなじみの場所ですね。平地あり、山あり、交通量は少なく走りやすいのでこれ以上の環境は他にはないでしょう。



ゴルフや自転車だけではありません。

土地が平坦なので野球、サッカー、テニスなど何をするにしても施設が多く充実しています。そういった意味では子供にスポーツをさせたいのなら最高の環境と言えます。

ロードバイクに乗って荒川自転車道を走っていると、河川敷でサッカーや野球以外にもラグビー、ゴルフ、モトクロスバイク、ランニング、テニス、パラグライダーやスカイダイビング、ウインドサーフィン(彩湖で)などなど、子供から大人まであらゆるスポーツに興じているシーンに出会います。まさにスポーツパラダイスと言った感じです。





3.美味い店がある



グルメで酒好きにとってはこれも大切な要素です。

家の近くに何件か行きつけがあるとちょっとしたときにふらっと寄れて便利ですよね。

都心部とは比較になりませんが、住宅地としてはそれなりに気の効いたお店が充実しています。

僕の行きつけの店については次回詳しくご紹介したいと思います。









浦和は進学校が多く古くから文教都市として知られています。また駅前に歓楽街がないのも子を持つ親から支持される理由の1つです。

意外と思われるかもしれませんが、車の渋滞が少ないのも住んでみてわかったことです。

幹線道路や高速道路が充実しているのもその要因だと思いますが、渋滞でストレスということはありません。



また浦和から6分で行ける大宮は新幹線延長によりますます便利となり注目が集まっています。

大宮から新幹線に乗れば、軽井沢まで40分、長野・仙台まで1時間ちょっと、金沢までも2時間です。

今大宮駅始発の新幹線を導入する話があるそうです。大宮駅にはプラットホームが3線あるということ、さらに湘南新宿ラインや上野東京ラインなどにより大宮へのアクセスが向上したことで、東京駅や上野駅よりも大宮で新幹線に乗り換えた方が早くて便利な路線が増えているからです。例えば新宿駅から先の沿線の場合、新宿から東京駅に出て新幹線に乗るより、新宿から大宮駅まで行って新幹線に乗った方が時間的には早いのです。千葉方面も同様の事が言えますね。近い将来北海道までも新幹線が伸びますので北への玄関口としてますます需要が高まりそうです。





以前のブログでも書きましたが、僕の様な関西出身者の多くに埼玉に住むという発想はほとんどありません。

地理的に東京と関西の間でもなく、なんとなく遠いイメージと海もなく、ブランド力に劣るというのがその主な理由です。

しかし実際はそのイメージと大きく異なります。

イメージ以上に生活するには快適で便利、家賃や地価はそれなりですが東京都心部や横浜などよりはまだまだ割安、子育てするにも非常に適した環境、立地である事をぜひ多くの方々に知ってもらいたいと思います。



先日さいたま市の清水市長をお話しする機会がありました。

市長は“スポーツ都市構想”を掲げ、サッカー、野球、当社がスポンサーを務めてきた自転車のさいたまクリテリウムに続き、念願だったフルマラソンをついに誘致することに成功しました。横浜で行われていた国際女子マラソンが今年からさいたま市で開催されることになったのです。

市長はさいたま市の恵まれた環境を生かして、市民が健康に暮らしていくためにもスポーツ活動の推進を図っています。このスポーツ都市構想には僕も市民の一人として自ら実践し、さいたまのイメージアップには不可欠な事と考えています。



その2へ続く。






































































2階浴室のすすめ

先日興味深い記事を見つけました。
住環境研究所によると、110屐別33坪)以下の小規模戸建住宅では浴室が2階にある方が満足度が高いというものでした。
具体的には、1階浴室に住んでいる人のうち48%の人が次住むとしたら2階浴室にしたいと回答しているのに対して、2階浴室に住んでいる人では次住むとしても98%の人が2階のままで良いと回答しているということです。

2階浴室の満足度が高い理由として2つの理由が挙げられています。

1つは洗濯動線が短く家事が楽になると言う点です。
洗濯機置き場は浴室隣の洗面脱衣室というのが一般的です。2階に浴室があると洗面脱衣室も2階ということになり、脱衣した衣類を洗濯し、そのまま2階のベランダに干すことができますので動線が非常にコンパクトになる点が評価されています。
一方1階に洗濯機がある場合は、重たい洗濯物を1階から2階へと運ぶ作業が重労働になり、またタオルなど1階の脱衣室に収納している場合は干したものをまた1階に戻すという行ったり来たりしなければならないということが不便に感じるのでしょう。
主婦の立場で考えれば、毎日の家事です。少しでも動線が短いというのは非常に重要なポイントになるのではないでしょうか。

ちなみに我が家の間取りは2階浴室でその隣に洗面脱衣+洗濯機置き場、その隣がバルコニーとなっています。またその隣に家族全員のクローゼットがあるので、洗濯して干して取り込み、収納するといった作業動線が非常にコンパクトになっています。

もう1点は1階のスペースに余裕が出た分、収納を確保できると言う点です。
浴室と洗面脱衣は一般的に2坪(4畳)の広さがありますので、その分1階の部屋を広くしたりキッチン周りのパントリーや玄関周りの収納などの収納を増やすことができるというのも大きなメリットになります。
間取りによっては1階にもう一部屋増やすということもできるかもしれません。
お客様を通すパブリックな1階と家族のみのプライベートな2階というように完全に分けると言う考え方もありますね。


それではなぜ1階浴室の方が圧倒的に多いのでしょうか。主な理由として、
・浴室からの水漏れが気になるから
・小さな子供やお年寄りがいるから
・歳を取った時浴室が2階にあると不便だと思うから

といったところでしょうか。

まず水漏れのリスクについてですが昔のタイル張りの在来浴室では防水切れの心配がありましたが、ユニットバスでは防水パンがありその心配はほとんどありません。

2つ目の赤ちゃんやお年寄りがいるからということですが、赤ちゃんの場合は必ず大きくなりますのでそれまでの数年間の利便性を取るか、その後ずっとの利便性を取るかの選択ということになるでしょうか。

3つ目についてはその人の年齢にもよりますがもしそれが10年、20年先の事であればその時にリフォーム対応するということも考えられるのではないでしょうか。10年を超えると水回りのリフォームは必要になってくるタイミングです。

但しこれらの明確な理由があって浴室を1階にしているというより、あまり意識することなく1階にしていると言う場合がほとんどかもしれません。
生活の仕方やご家族の状況、家事動線など総合的に考えて2階浴室プランというのも考えられてはいかがでしょうか。


住環境研究所の記事はこちら
http://www.jkk-info.jp/files/topics/51_ext_05_0.pdf










 

相続税対策と空き家問題

2015年1月の相続税改正に向けてハウスメーカーやアパート会社による「賃貸住宅セミナー」が盛んに開催されています。

相続税の評価額を下げるため、将来に渡って安定した家賃収入を得ることもできるということで関心が高いようです。

”30年一括借り上げで安心!”といったキャッチコピーがチラシに踊っています・・・



一方先日発表された「住宅・土地統計調査」で平成25年(2013年)の調査結果は以下の通りとなっています。



住宅総数:6063万戸

空き家数:820万戸(空き家率13.5%)

空き家における賃貸用住宅の割合:52.4%

関東大都市圏*の空き家率:11.4%

*東京特別区、さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市、相模原市とその周辺部



この調査は5年毎に行われていますが、年々この空き家率及び空き家数は増加の一途をたどり、前回の調査より5年で空き家数は63万戸増えています。

首都圏と地方を比較すれば人口の減少が既に始まっている地方の方が空き家率は高くなっていますが、意外に首都圏でも既に空き家率は11.4%と10件に1件が空き家という状況です。



今後の日本の人口はどうなるかというと、

2010年:1億2806万人 → 2030年:1億1662万人

そのうち15-64歳の生産年齢人口は、

2010年:8174万人 → 2030年:6733万人(17%減)

65歳以上の老齢人口は、

2010年:2948万人 → 2030年:3685万人(25%増)

と推定されています。



1年に貸家は約30万戸新設され、この5年間で約150万戸の貸家が建築されました。

建替えもありますが、確実に貸家は増加しています。

年間着工数にもよりますが、30年後には空き家率が30%から40%以上にもなるとの予測もあります。





そのような状況の中で相続税対策としての賃貸住宅建設が適切なのかよく考える必要があるのではないでしょうか。

特に立地がそれほどよくない場所、人気のない地域、今後人口が減少していく可能性の高い場所での賃貸住宅建築は大きなリスクを抱える可能性があります。

それでも現金で建てる場合は、現金のまま資産を持つよりも貸家にした方が相続税評価額を圧縮できますので一時的なメリットはあるといえるでしょう。しかし将来空き家率が高くなって資産価値が下がったり、期待しているような家賃収入が得られないということは十分考えておかなければなりません。



うちは“30年一括借り上げ”だから安心!

と思ったら大間違いです。

30年一括借り上げ=30年家賃保証ではないからです。家賃保証は長くても10年、それ以降は空室率が上がるのでリフォームメンテナンスによる改修等を行わないと家賃は引き下げになる可能性が高い事を覚悟しておかなければならないでしょう。



特に注意したいのは長期のローンを利用して建築することです。借金をすることだけでも相続税対策になると勘違いしがちですが、借金は借金として相続人がその返済義務を負うのです。貸家が想定通り家賃収入を稼いでくれれば良いですが、空室が増えて収入が減りローンが返済できないとなってその資産自体を手放さなくてはならない事態となっては元も子もありません。





桧家ランデックスが取り扱っている戸建賃貸「プライムアセット」ならその点は安心です。

まず何より世の中に圧倒的に少ない貸家専門の戸建であることで、一般のアパート、マンションと比べて空室リスクが低いと言えます。

また建物価格が1棟773万(税抜)と低価格であるため、投資回収期間が5年から7年程度と非常に短いことも有利です。

仮に諸費用全て込みで1棟1000万として家賃が13万円の場合、年間156万円ですのでわずか6.4年で回収できることになります。

これならば仮にローンで建築しても将来返済に苦慮する心配はないでしょう。



築年数が古くなることによる空室リスクを避け、将来のニーズの変化にも木造建築であれば解体コストも低額なため、別な活用方法に切り替えることも難しくありません。先行きの見えづらい世の中だからこそ、出口戦略を考慮した投資を考えるべきだと思います。

その他にも戸建賃貸には数多くのメリットがありますので詳細は桧家ランデックスのwebをご覧になって下さい。





現在桧家グループでは、不動産を活用した相続税対策のソリューションを提供できるよう準備を進めています。

相続税対策=アパート建築だけではありません。

その土地や資産状況に応じた最適な相続税対策をコンサルティングしていくことで皆様のお役に立ちたいと考えています。





戸建賃貸”プライムアセット”の桧家ランデックスはこちら

http://www.primeasset.jp/index.html


















































9階建木造ビル

ロンドンに行って来ました。
この一見何の変哲もないビル、実は木造なんです!木造には見えないですよね!
ロンドンの中心部から車で約15分程離れた住宅地内に建っています。

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木造と言っても在来工法ではなく、CLT(Cross Laminated Timber)という大型の木質パネルを組み合わせることで戸建住宅はもちろん中高層の大型建築物にも利用することができる新しい工法で、ヨーロッパを中心に普及しています。
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このビルの構造写真です。
このCLT工法、窓開口など設計に基づいてパネルが工場で製作され、現場搬入して組み立てられるため工期が非常に短いことに特徴があります。なんとこの9階建てのビルが9週間(2か月少し)で立ち上がったというから驚きです。
コンクリートと比べて木材ならではの断熱性、コスト、低重量、環境配慮などに加えてこの工期短縮というのは大きなメリットになりますね。



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玄関周りはこのような感じです。
外壁の貼り分けやアットランダムに配置した窓などセンスを感じさせるデザインです。
外壁はセメント板のような材料が使われていました。

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最近日本でもこのCLTが注目され行政、民間ともに研究が始まっています。
学校や高齢者施設、保育所や幼稚園の他、店舗やオフィスビルまで大型木造建築物へのニーズや期待感は高いと考え、当社も日本CLT協会に加盟し情報収集を開始しました。
日本での普及にはまだ少し時間がかかるとは思いますが、夢のある木造大型建築物に注目して下さい!


このビル紹介のホームページ(英文)
http://www.e-architect.co.uk/london/stadthaus-murray-grove

日本CLT協会
http://clta.jp/





 

間接照明

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部屋の中にこのような間接照明があるだけで上質感ある高級な雰囲気になりますね。
この画像はゴールデンウィークにオープンしたばかりの仙台・紫山展示場の写真ですが、最近オープンした他の展示場でも間接照明の提案を増やしています。
こちらはリビングの天井の一部を折上げてその部分には落ち着いた木の天井材を張ってダウンライトを仕込み、両サイドに蛍光管タイプのLEDを設置しています。直接見えない光源からの光が天井や壁を照らすことでほんのり柔らかな光が部屋を包んでくれます。これは昼に撮った写真ですが夜になるとより一層落ち着いたムードある空間を演出してくれるでしょう。

このような間接照明は高級ホテルや店舗などではよく見かけますが、住宅内ということになるとまだまだ普及はしていません。当社でもお客様から特別なご注文が合った時の対応となっていますが、仕様やサイズを規格化をすることでコストと手間を下げより多くのお客様にご提案できるよう現在検討しています。

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郡山北展示場の間接照明

こちらはダイニングにあるカウンターに設置した間接照明です。乳白色のカバーを通して優しい光がタイル壁を照らしています。こちらも夜になると癒しの空間を醸し出してくれるでしょう。

日本人はどちらかというと明るい照明を好むと言われています。それに対して欧米ではスタンドランプや壁付のブラケットなどを使って落ち着いた雰囲気の照明を好みます。蛍光灯によくあったような昼白色の照明は日本では一般的ですが欧米ではあまり使わないようです。

好みの問題でもありますが白い照明より、電球色を使った方が雰囲気がよくなります。
最近はキッチンとダイニングやリビングが繋がっている間取りが多くなりましたが、そこで注意したいのは照明の色分けです。リビングダイニングは電球色を使うのが一般的ですが、キッチンだけは昼白色というパターンがあります。天井が繋がっている場合、異なる色の照明が配置されているとやはり違和感があります。また夜外から窓越しに見える照明の色も電球色の暖かい色の方が雰囲気は良いですね。照明の色は統一して、どうしても手元が暗いと言う場合は手元灯で調整することをおすすめします。

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こちらは寝室のベットの背面に設置した間接照明です。寝室では就寝前にテレビを見たり読書をしたりとリラックスした時間に照明を付けるといった使い方が大半だと思いますので、昼白色の明るすぎる照明よりもこのような電球色の優しい間接照明の方が落ち着いてゆっくりとお休みになれるのではないでしょうか。
これだけでは暗いのでは?と不安に思う方もいると思いますが、壁天井を照らす間接照明は意外と明るいものです。実は我が家でもこのような間接照明を使っていますが、天井付の照明は全く不要です。特に壁が白いと一層明るく感じます。

最近はLEDが普及し、またランプの種類も増えたので家中丸ごとLEDということも珍しくなくなりました。
イニシャルコストも以前と比べて下がりましたので、ランプ交換頻度や電気代を考えると新築時に多少高くてもLEDを導入した方がトータル的にはお得になると思います。

照明計画は非常に難しいものです。特に照度は個人差が大きいのと実際付けてみないと分からないのでイメージと異なるといった場合もあります。明るさに非常にこだわりが強い場合は通常よりも少しダウンライトを増やすといったことを考えた方がよいと思います。
また部屋ごとに色々なタイプのスタンドやランプを置いて照明を楽しむのもいいですね。

昨年オープンした千葉北展示場は、照明デザイナーの園部竜太さんに照明設計をお願いしました。他の展示場とは一味も二味も違う照明プランをぜひご体感下さい。
千葉北展示場はこちら
http://standard.navitime.biz/hinokiyajutaku/Spot.act?dnvSpt=S0143.0000000035&flow=mc&bcCode=12

またオーナー向け情報誌「Ha*Navi」にも園部さん監修の照明プランに関する記事がありますのでぜひご覧になって下さい。
http://owners.hinokiya.jp/hinokiya_cms/wp-content/uploads/2013/10/HaNavi_vol-2_final.pdf


















 

資産価値の下がらない住宅 建物編

前回に引き続き、資産価値の下がらない住宅 建物編です。

中古になっても資産価値の下がらない建物とはどのような建物だと思いますか。

大手ハウスメーカーの建物??
長期優良住宅を取得した建物??
デザイナーが設計した建物??

前回も書きましたが、購入する人の立場で考えてみるとわかりやすいです。
どのような人が、どのような理由で中古住宅を購入するのでしょうか・・

中古住宅を購入するのは初めて住宅を取得する人で、新築より安価だからという人が圧倒的に多いですね。
従ってこのような人たちが求める物件は比較的値が付きやすく、逆にそうでない物件は値が付き辛いのです。
*土地の価値やその他の条件もありますのであくまでも一般論です。
中古住宅を検討する人は新築物件の情報を見て、それとの比較の中で中古住宅を考えていくわけですから当然指標となるのは周辺にある新築建売住宅の価格ということになります。


1つの事例を見てみましょう。
さいたま市内の丁目まで同じ場所に売地と中古住宅の売り物件が不動産情報サイトに掲載されていました。

売地:3980万円 31.5坪(坪126万円) 北道路4m 駅徒歩12分
中古住宅:5480万円 土地33.3坪 建物30坪○○ハウス施工 築14年 軽量鉄骨 北東4×4.5m角地 駅徒歩10分

価格的にほぼ同条件のエリアです。
中古住宅は大手ハウスメーカー施工の注文住宅なので新築時の建物価格を2800万円位と仮定します。土地価格は売地と同じ坪単価として現在の建物価格を逆算してみます。
土地33.3坪×126万円=4195万円 5480万円ー4195万円=1285万円
となり建物の現在価格は1285万円程度とみていることになります。

土地価格が変動していないとすると、大手ハウスメーカーの建物にも関わらず14年で約1500万円も価値が下がったことになります。新築時に3000万近くもしたわけだからせめて2000万位、土地込で6000万で売れるのではと考えたくなりますが、それでは近隣の新築建売相場より高くなってしまうため、その価格で買主を見つけるのは至難の業になるでしょう。
そう考えれば5480万円は妥当な価格と言えます。

このように中古住宅の価格は、その時点の新築建売住宅の価格と同等もしくはそれ以下となると考えるのが無難です。大手ハウスメーカーで作った建物でも、豪華設備や仕様の建物でも大差ありません。

皮肉な事ですが新築時高価な住宅ほど売却時に値下がりが大きくなるリスクを持つということになるのです。

それでもまだこの物件は面積が手頃で立地も良く一次取得者が検討できる物件ですから買い手が付きやすいですが、2世帯住宅など面積の大きな物件やあまりにも個性的な間取り、デザインの家などは余程土地に付加価値がないと売り辛くなってしまいます。


それでは資産価値が下がらない住宅とはどのような住宅なのでしょうか。

先ほどの例でもあったように、以下の条件を満たすような一次取得者が求める物件と言えるでしょう。
・30~40坪程度の3LDK、4LDK
・オーソドックスな間取り、外観
・耐震性や省エネ性など基本性能がしっかりしていること
・土地込で新築建売より低価格

キッチンやバス、トイレなどの住設機器は取り替えるものなのであまり関係ありません。それよりも簡単に変えることのできない耐震性や断熱気密性能の方が今後は特に重視されると思います。
そう考えると桧家住宅のスマートワンなどはピッタリです。高性能でありながら低価格、間取りが外観もオーソドックスなので価値の減少も最小限に抑えられるのではないでしょうか。実はスマートワン、そういった将来価値まで考えて開発した商品なのです!今後築10年以上のusedスマートワンが中古住宅として出てきた時の価値に注目しています。
また2世帯住宅では、親世帯と子世帯とを分離して玄関や水回り各々分けて作り、将来賃貸にも転用できるように設計しておくと、物件の価値は全く変わってくると思います。


この話は1つの考え方ではありますが全ての人に当てはまるものではありませんし、この世に2つとない家づくりを否定するわけでもありません。かくいう私も自宅は完全に自分好みの売却を考慮しない家を作りましたから・・
いろいろな家づくりの考え方がある中の1つとして参考としていただければ幸いです。














 

資産価値の下がらない住宅 土地編

家を買う、建てる時、住宅の資産価値を考えていますか?

一生そこに住むから・・
将来子供に渡すから・・・

そんな声をよく耳にします。
でもそこは少し冷静に客観的に考え下さい。


家族や経済状況の変化、子供の将来、健康問題・・
一生住むつもりで買った家でも何らかの理由で住めなくなることは珍しいことではありません。20年、30年先に子供がどこに住んで何をやってるのか全く見当もつきません。

最近当社グループでも取り組み始めた介護事業の現場を見るとそれを強く感じます。
自分だけは一生施設に入るようなことはないと誰が言い切れるでしょうか・・?
少子高齢化の時代、もし要介護の状態になってしまうと自宅で住み続けるということは非常にハードルが高くなります。


一般の方の大半は財産、資産=自宅です。
自宅以外に財産のある方は心配はないのですが、様々な状況変化が生じお金が必要になった時にもあてになる資産は自宅なのです。
新しいことろに住み替えよう、退職して第2の人生を別な場所で送ろうと言うときも、高齢者施設に入居する時も自宅を売却して費用に充てることができれば安心です。

これからの住宅購入はそのような視点を考えることが重要なのではないかと思います。


家の資産価値とは何でしょうか?

今後土地の値段がどんどん上がると言うことは見込めません。大きく下がらない、横ばいならば御の字でしょう。
資産価値が下がらない家とは、売りたいと思った時に買いたいと思う人がいる家と考えて下さい。
買いたいと思う人が多ければ多いほど、当然のことながら値段は上がります。
買いたいと思う人がいなければすぐに現金化できませんし、値段を安くしなければ売れません。中古住宅となれば需給関係で価格は大きく差が付くのです。

都心の一等地は高いけど、田舎の方が安いから資産価値はないのでは・・?
値上がりするかどうかという話ではありません。都心の一等地は元々高いため世の中の変化で大きく変動するリスクがあります。郊外の安い土地は反対にあまり高くも安くもならないとも言えます。要するに買った時から売る時の価格が大きく下がってしまわいような土地、家を考えましょうということです。


土地を買う場合どのような点に留意するかということですが、先ほど書いた通り多くの人が欲しいと思うような土地を買うということにつきます。
地域の中でも人気のある場所、都市部へのアクセスの良さや利便性の高い場所がやはりおすすめです。しかしそういった場所は値段も高く、物件もそうそう出てきません。日常の買い物や学校、街の成熟度や発展性、将来に渡って極端に人口が減少したり、寂れていくようなことがないかを考えることが重要です。

逆にあまりおすすめできない土地は、道路付け、地形(ぢがた)、地盤の悪い土地などです。道路は5~6mあると良いですね。開発現場などはおすすめです。理想は整形地で道路に広く間口が面した土地です。北向き。南向きといった方角も重要ですが道路付けもチェック下さい。
実家に近いからとか、安かったからといった理由でポツンと離れた場所や不人気な場所に家を建ててしまうと売るのに非常に苦労しますし、どんなに立派な家を建てても二束三文ということにもなりかねません。


広い土地を買う場合も注意が必要です。我々は分譲事業で土地の仕入れを行っていますが、歩留りの悪い土地は相場よりも坪単価が安くなってしまいます。
歩留りとは標準的な建売用地の面積でうまく切れるかどうかということで、例えば周辺の建売住宅が土地30坪程度の地域だとすると、90坪の土地で間口がしっかりと道路に面しているきれいな整形地であれば3区画に切れるので高く買えますが、もし80坪位だと、40坪×2区画では1区画の面積が大きく、26坪×3区画では小さいという中途半端で歩留りの悪い土地となって仕入れ値が安くなってしまうのです。たった10坪の違いでも売値が全く違ってきます。また広さは90坪あっても道路に5メートル程度しか接道していないような土地では3区画に割れないため買えません。買うとしても極端に安くなってしまいます。
このように戸建住宅の場合は中古としてそのまま住む人が買う場合と、家を壊して土地で売ったり、建売用地として売る不動産業者が買う場合もあることを知っておいてください。


ちなみに私は浦和駅から徒歩5分の商業地の土地を買いました。商業地ですがどちらかというとマンションが立ち並ぶ住宅地で、静かで利便性が良く、前面道路が8メートルと広い整形地でした。建蔽率80%容積率400%と10階建てのビルを建てることも可能な場所ですので将来売却時に実需だけでなく投資家にも販売できる土地であることも気に入った理由です。


自分たちが住む環境としてどうかということがまず一番ですが、将来売却する時に売りやすいかどうかという視点も入れた土地購入をおすすめします。

次回は”建物”について書いてみたいと思います。









 


 













 


 


 


 


家の買い時

来年4月からの消費増税が決まり、注文住宅の契約は半年前の今年9月までが5%、10月以降(3月末までの引渡を除く)は8%となりました。それに伴い政府からの住宅取得支援策も発表され、住宅ローン減税や住まい給付金といった新たな制度がスタートしています。

家はいつ買うのが得なの??消費増税前が得?いや後??
新聞雑誌などでそのような記事をよく目にします。

確かに住宅は高い買い物です。2000万円としても税率が3%上がれば60万円も税金負担が増えてしまうわけですから。
それならば税率が低い時に買った方が間違いなく得かというと必ずしもそうとは言えません。土地も購入するのか、土地・建物の価格、年収や借入額、金利などに政府の支援策、減税等様々な要素が複雑に絡みあっているからです。


金利
現在は低金利ですが、金利が僅か1%違うだけで総返済額は数百万の違いが出てきます。
変動金利と固定金利によっても当然違ってきます。

(例)2000万円借入、35年返済、金利固定1.85%と2.85%で総返済額は?
1.85%で2718万円、2.85%で3162万円 その差444万円にもなります!


土地
土地取引には税金がかかりませんが、土地自体の相場がどうか、そもそも希望の場所に予算内で見つかるかなど良い土地を安く手に入れるということは非常に難しい問題です。一般的には景気が上向きになれば都市部に近い人気のある土地から価格は上昇していきます。


建築コスト
最近は職人不足と言われ労務費が上昇しています。今後オリンピックに向けて都市部のマンションはその影響があると言われていますし、為替や原油などの影響で資材コストも上げ下げがあります。


景気
労務費コストが上がる事は一概に悪いとは言えません。景気が良くなると不動産取引が活発になり価格つまり物件の価値も上昇するからです。


このように考えていくと100%得をして家を買うことってほぼ不可能ではないでしょうか。仮に得したと思えてもその時点の話で、状況が変化すればどうなるかは誰にもわからないのです。


何が言いたいかというと...

“家は欲しくなった時が買い時”

ということです。

どうせ買うなら少しでも安い時に...
人の心理としてよく分かります。
ただ住宅は短期で転売して利益を稼ぐ投資商品ではありません。
そこで家族が新しい生活を営み、快適さを享受し、幸せで豊かな時間を過ごすために家を構えるのです。

子供と過ごす時間は意外に短いと言います。子供にとって新しい家、自分の部屋をもらえた嬉しさの思い出は一生忘れることがないでしょう。
でも成長するにしてがって自分達もそうであったように、家族との時間より友達や学校との時間が主になって行くのです。
新居での家族での思い出が深くずっと残るのは小学高から中学、高校までの10年ちょっとではないでしょうか。
思い出になる時間を1日でも多く過ごしていただきたいと思います。


幸い今は低金利で銀行によっては頭金がなくても融資が受けられます。
経済評論家と称する人の中には、家は頭金を貯めてから・・と返済の事だけを考えた意見を述べる人もいますが、何のために家を買うのか、家を買って家族とどんな生活をしたいのかということをまず考えて下さい。
そして無理のない資金計画で幸せなマイホームを手に入れて下さい。

そのお手伝いができることが我々にとって何より幸せな事です。










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近藤 昭(株)桧家ホールディングス 代表取締役社長 近藤 昭

1967年兵庫県神戸市生まれ。慶應義塾大学卒業。 大学卒業後、大手生命保険会社や外資系保険会社勤務を経て、 2001年に(株)東日本ニューハウス(現・(株)ヒノキヤグループ)に入社。 専務取締役、副社長を経て、2009年に代表取締役社長就任。 2012年に『日経ヴェリタス』が行った「在任期間中に株価を最も 上げた社長のランキング」では、全上場会社中第5位にランクイン。 業界の常識にとらわれず、常に顧客目線で考えることがモットー。 「あらゆる人にエコで快適な住まいを」 提供するために日々奮闘中。

   

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