日本の家を変える、暮らし方を変える 空調革命“Z空調”

Z空調が発売され1週間、おかげさまで大変多くの反響をいただいています。

斎藤工さんが出演するテレビCMもオンエア開始、皆さんもうご覧になりましたか?

 

さてこの「Z空調」、我々は日本の家を変える、暮らし方を変える”革命的”な商品であると考えています。

 

朝晩の冷え込みが厳しくなって、朝布団から出るのが辛い、冷え性なので靴下を二重履きしている、外から帰って部屋が温まるまでコートが脱げない・・・そんな状況の人も少なくないでしょう。

 

日本では暖房に関して「人がいる部屋を必要な時間だけ暖める」という考え方が現在でも圧倒的です。

僕が子供の時、もう今から40年も前と全く変わっていませんし、それどころか遡ると囲炉裏を囲んでいたような数百年前からこの考え方は変わっていないのです。

日本人は元来「もったいない精神」が持ち味で、しかも我慢強い。その考えと相まって時代が遷り、環境が変化し技術が進歩した今でも暖房についての考え方は変化していません。

 

たぶん今でもほとんどの人が「人がいない場所を温めるなんてもったいない!」と思うのではないでしょうか。

 

一方欧米の先進国では、冬家全体を温める「全館暖房」が当たり前です。

日本より寒いドイツや北欧の国々ですが、家の中はどこに行っても快適で、元気な子供たちは外は雪なのに家の中でTシャツで走り回っているなんて光景が珍しくないのです。

 

貧しい時代ならともかく、日本は世界第3位の経済大国です。

生活の基本を「衣食住」と言いますが、「衣」と「食」については日本は世界でもトップクラス、いやトップではないかと思うくらいその品質や種類の豊富さなど優れています。しかし「住」だけはなぜいまだに不快さを我慢しているのでしょうか?

 

日本の冬はフランスやイギリス同様に寒く、高温多湿な夏は東南アジア並にに蒸し暑い。

 

この過酷な気候の下でもこれまでと変わらない光熱費で欧米の人達同様に快適な暮らせる家を作りたい。

「人がいる部屋を必要な時間だけ暖める」から「家はいつでもどこでも暖かい場所へ」

これが我々の夢であり、それを実現できたのが「Z空調」なのです!

 

我々は10年以上前からアクアフォームの高い性能に惚れて使ってきました。まだ業界内でもほとんど誰も知らない時でした。

2009年に日本アクアはグループ会社となり、そこから一気にアクアフォームが日本全国に普及、今年は1年でなんと約4万戸の住宅に施工するまでのウレタン断熱業界トップの規模へと成長しました。。

 

アクアフォームの高い断熱気密性能をより生かして快適な住環境を実現するために次に考えたのは、第1種熱交換型24時間換気システムでした。

従来の第3種換気でも気密性能の当社の住宅では問題なかったのですが、冬冷たい外気をそのまま取り込むために不快で換気スイッチを切ってしまうお客様がいらっしゃいました。そうすると気密性の高さが逆に仇となり結露してしまうのです。その状態を何とか解決できないかと考えたのが、ヒノキヤオリジナルの換気システム「ココチE」でした。

 

熱交換をすることで外気温そのままではなく部屋温度に近い温度にして取り込むため冬の時期でも快適に換気ができます。

24時間365日計画的に家の空気を入れ替えることで、住む人にとってだけでなく建物の耐久性向上にも非常に良い効果をもたらします。

 

そして次に考えたのは、この換気システムで取り込んだ空気を温めたり、冷やしたりして家中全体を冷暖房できないかということで、これが今回の「Z空調」に繋がることになるのです。

 

構想から約2年、埼玉と長野に実験棟を作り、1年間の実証実験を重ねそのデータを基にエアコンを最適化させ、オリジナルの吹き出し部材を開発したりと問題をクリアさせてやっと今月発売できるまでこぎつけたのです。

 

我々の考え方は10年前から全くブレていません。ブレていないだけでなく一歩づつ一歩づつ進化してきました。

Z空調が今開発できたのも、元々アクアフォームの優れた断熱気密性能があり、そこに協立エアテック社と共同開発したオリジナルの換気システムがあったからです。

その仕組みをベースとしてエアコン世界最大メーカーのダイキン社の協力を得て、今回のZ空調は完成しました。

 

 

「日本の家は寒い」

 

これをなんとかしたい。

誰もが負担できる金額で快適な住環境を提供したい。

いや、提供することが我々のミッションである。

そう思い続けてきました。

 

 

「日本の家を変える、暮らし方を変える」

 

「日本人の生活を世界レベルに快適にする」

 

この想いを胸に1人でも多くのお客様にこの素晴らしい革命的な商品を提案していきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Z空調新CM発表会

12月1日ベルサール六本木にて「Z空調新CM発表会」を行いました。

構想2年、実験棟での実験を1年積み重ね、ついに「空調革命 Z空調」が販売されます!

「日本の家の常識を変えていく」という強い想いを持って、より多くの人にこの商品の素晴らしさを伝えていくために、これまでにない時間と費用を掛けて準備してきました。

そのお披露目がこの発表会でした。

 

始まる前のステージです。Zがオレンジ色に光っています。


当日はテレビ局6社を含め50名弱のメディアの人達が集まってくれました。

テレビでしか見たことのないこの雰囲気にワクワクしました!


冒頭私から挨拶とZ空調の概要を説明しました。

13分の持ち時間でタイマーを見ながらピッタリの時間で話そうと意気込みましたが、前半飛ばし過ぎて1分少々ショートしてしまいました。なかなか時間ピッタリというのは難しいですね。

でも我々の想いを熱く語ることができたと思います。

さて次はお待ちかねの斎藤工さんの登場です。

今回のCMキャラ、その名も「ゼックウチョウ」を見事に演じてくれました。

外見はラテンの香り漂う妖しいオーラを放ちながらも、内面はダジャレ好きでやや妄想癖があるという「ゼックウチョウ」

斎藤工さんにピッタリのキャラクターですよね!


主婦の皆さんのお悩みを「ゼックウチョウ」こと斎藤工さんが解決します!というコーナーがありました。

冬の寒い室内の色々な悩みについて質問に1つ1つユーモアを加えながらも的確に「これで解決ですね!」と答えていました。

解決したということで主婦の皆さんもZの仮面を付けて「ゼックウチョウ」になりました。


一緒に写真撮影。カッコイイ斎藤工さんの横に並ぶのは気が引けますが・・いい思い出です。

 

仮面が様になります!

楽屋裏で待ち時間に話をしましたが、とても穏やかで優しい好青年でした。

そしてとにかくカッコいい!身長も185センチと高くスタイルも抜群です。

「世界中の色々な国に旅していますが、日本ほど夏暑くて冬寒い国はないですよね。僕も両親にこのような快適な家に住まわしてあげたいです。」と話してくれました。

 

最後は恒例の囲み取材ということでテレビ局などが斎藤工さんを囲って仕事のこと、プライベートのこと、来年の抱負など質問攻めでした。

 

さてZ空調は12/9発売開始です。そして今回斎藤工さんが演じてくれた「ゼックウチョウ」のテレビCMも同日から放映されますので、ぜひご期待下さい。

またZ空調スペシャルサイトには、素の斎藤工さんがZ空調の良さを優しく説明してくれている動画が3本アップされています。

こちらの斎藤工さんもまた魅力的、Z空調の良さもわかってもらえますのでぜひご覧になって下さい。

 

Z空調で絶好調!

よろしくお願いします。

 

Z空調スペシャルサイトはこちら

http://www.hinokiya.jp/z/


 


将来テレビ局がなくなる??

少々オーバーなタイトルですが進化するITを目の当たりにすると、戯事と笑っていられない気がします。テレビ局だけでなく、レンタルビデオ店もケーブルテレビもCDショップも本屋なども同じです。


というのも最近我が家ではAmazonプライムビデオなどを見る機会が増え、以前に比べるとテレビ番組を見る時間が減っているからです。そういう人も多いのではないでしょうか。

Amazonには年会費3,900円支払うと通販の送料のほとんどが無料となるという「Amazonプライム会員」があります。

Amazonヘビーユーザーの僕も何年も前からこのプライム会員になっていますが、Amazonではその会員向けに昨年から新たに動画見放題のサービス「プライムビデオ」をスタートさせました。

「プライムビデオ」では映画やTV番組など約8000タイトル以上が無料で見ることができ、新しい映画などは有料でレンタルや購入することも可能です。

昔の映画を見たいと思ったら、レンタルしたりケーブルテレビやCSの専門チャンネルで見るのが一般的ですが、その必要が全くなくなったということです。しかもほとんどが無料で!

これではレンタルビデオ店などは存続の危機ですよね。CSやケーブルテレビも映画については全く太刀打ちできません。借りたり返したりの手間がないだけでなく、好きな時に好きなものを好きな場所で見れるのですから。

Amazonプライムビデオは、スマホでもタブレットで見ることもできるので、移動中やちょっとした空き時間にも楽しむことができます。

先日ベトナムへ出張した際、ベトナム航空機内の映画が充実していなかったので、iPhoneにダウンロードしておいたAmazonプライムビデオを見て機内の時間を過ごしました。

最近公開されたトムハンクス主演の「インフェルノ」。これを見る前にまだ見ていなかった1作目の「ダヴィンチコード」、2作目の「天使と悪魔」も「プライムビデオ」で無料で見ました。

さらに「Fire TV Stick」(4,980円)を購入し、この機器をテレビに差し込んで登録すると家の大画面テレビでAmazonプライムビデオを楽しむことができます。テレビがネットに繋がる、まさにIoTですね。

またこのFire TV Stickでは映画テレビ見放題の「NETFLIX」や「Hulu」の他、「you tube」を楽しむこともできます。

そうでなくても最近はwebサイトを見たり、SNSをしたりとテレビを見る時間が減っている中で、このように好きな映画が無料で見放題ということになってくると、テレビ番組を見る時間は減っていく一方ではないでしょうか。

そう言えば音楽も楽しみ方が大きく変わりました。CDを買う事やレンタルする事がめっきり少なくなり、最近はapple musicがメインになりました。最新作以外はほとんど定額料金内で聴き放題だからです。本も同じ、電子ブックで買う比率がどんどん高まっています。

ドライブの時はCDをカーオーディオのハードディスクに録音してというのも過去の話、音楽からカーナビまで全てiPhone1つで事足りてしまいます。

エンドユーザーとしてはいろいろな選択肢が増えたり、便利になることは喜ばしいことですが、Amazonやapple、Googleなどのグローバル企業の技術と力によってこれまで国内で築いてきたシステムや制度、サービスが根こそぎガラッと取って代わってしまう・・・という現状に直面すると手放しで喜べない複雑な気にもなります。

皆さんはどう思われますか?


ダナン&ホーチミン

ベトナムのダナンそしてホーチミンに行ってきました。

ダナンは最近日本でも人気のリゾート地で成田から直行便が飛んでいます。

 

こちらはダナンの中でも最高級リゾートのインターコンチネンタル・ダナンです。

700mも続くプライベートビーチなのですが、この日は残念ながら雨期で波も高く遊泳禁止で誰もいませんでした。

インターコンチネンタル・ダナンは崖上にエントランスがあり、ケーブルカーでビーチと行き来するようになっています。

下に見える屋根がレストラン棟です。

 

 

こちらはベトナム料理のレストラン「Citron」です。著名なリゾート建築家が全てのインテリアをデザインしただけあって、ベトナムの伝統を生かしたモダンでゴージャスなリゾートインテリアに圧倒されました。

 

ダナンから車で40分位にある世界遺産の街「ホイアン」を訪れました。

古い街並みのまま様々な商店が軒を連ね観光客で賑わっていました。

 

 

このような橙色の外壁の建物が並んでいます。少し歩き疲れたのでここのカフェで休憩することにしました。

 

古い建物を生かしながら、外装と同じ橙色の壁に木の柱や梁が絶妙にマッチしてよい雰囲気です。

ベトナムはフランスの影響もあるのかカフェが至る所にあります。ベトナムコーヒーが有名なようにコーヒー文化なんですね。

 

ホーチミンに移動し、まずは日本の企業が建築したプレキャストコンクリート(PC)住宅を見学しました。

2階まではPC、3階は鉄骨造の4連棟です。


 

こちらは別の開発分譲地にある建物でベトナムの在来工法であるRC+レンガ積みで作られています。

 

 

2階建で1階部分がタイル張り、2階部分が塗装というツートンの外装は日本の家のようですね。

ホーチミン中心まで車で約1時間強の場所で建物約35坪、2500〜3000万円でした。

 


ベトナムでは対面キッチンよりL字型の方が多いようです。

このようにまずRCで柱・梁を作ります。


その後レンガ積みで壁を作っていくのがベトナムの在来工法。床スラブもRCです。

屋根下地は鉄骨で、瓦を直接くぎ打ちしていました。

断熱材は入っていません。


こんな豪邸もあります。4階建て、プール付きでした。

 

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お世話になったサムシングの皆さんとビテクスコフィナンシャルタワーで

 

こんな近代的なタワーです!

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今回訪問の目的はベトナムで我々の持つプレキャストコンクリートの技術を使って事業展開の可能性があるかどうかを判断することで、そのためレスコハウスの増渕技術本部長と木川工場長に同行してもらいました。

日本もそうですが家の作り方にはその国によって独自のこだわりや考え方があって、いくら性能や品質が良くても外国から持って行って簡単に売れるものではありません。

やはり彼らのニーズをしっかりくみ取りながら、我々の持つ技術を生かしていく方法を考えなければビジネスとしては成功しないということを改めて強く感じました。

 

 

 

 

 


Apple payにSuica登録

待ちに待ったiPhoneへのSuica登録!10/24から開始となったのですが一気に集中したのか一向にできず、エラーメッセージばかりが表示されました。

何かおかしいのかな?と思い色々と調べてみると、なんとSuica定期券は登録できないと・・・

そこで真新しいSuicaを作成して試みたところスムーズに登録できました。

 

使い勝手は想像以上に良いです!

 

通常の使い方としてはアプリWalletを開いてSuicaを選択、ホームボタンを指紋認証できると「リーダーにかざして支払う」という表示になるので、改札のリーダーにかざすだけで通ることができます。これまでのSuicaのようにペタっと接触させる必要はありません。

 

また設定のWalletとApple payからエクスプレスカードにSuicaを選択しておけば、スリープ状態からホームボタンダブルクリックで、指紋認証なしで使えるというワザもあります。片手操作で改札を通れるのは楽ですね。


 

チャージはクレジットカードかapple payのどちらからもできます。クレジットカードはどのカードでも大丈夫です。

オートチャージはビューカードに限定されているようです。

 

これまでは券売機に行ってチャージしなければならなかったのでオートチャージはとても便利でしたが、今度はiPhone上でいつでも簡単にチャージできるのでオートチャージでなくてもそれほど不便さは感じません。

 

またSuicaアプリを使うと、グリーン券や新幹線のチケット(JR東日本のみ)を買うこともできます。これも便利ですね。


 

ビューカードSuicaをクレジットカードとして登録してみると、自動的にQuickPayが割り当てられました。

QuickPayは後払いの電子マネーで、使った分だけビューカードから請求されるという仕組みで、Suicaのようにチャージの必要はありません。コンビニやタクシーなどではどちらも使えるので使い分けしています。

 

始まったばかりのapple pay&Suica、今後アップデートが進んでもっと使いやすくなっていくと思いますが現段階でも十分便利さを実感できます!

 

この楽さに慣れてしまうと、現金しか使えない店で小銭の授受がますます面倒になってしまうのが悩みです・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


中高層木造促進研究会

林野庁主催の「中高層木造利用促進の可能性について検討する研究会」のメンバーに選ばれ、先日岩手に行ってきました。

この研究会は、今後住宅建築が減少していく中で木造建築を非住宅分野にどのように普及させていくか、可能性はどのくらいあるのか、そのための課題は何なのかなどと言った点について、議論し検討していく会で、メンバーはゼネコンやデベロッパー、設計事務所、金融機関やハウスメーカーなどから参加しています。

この建物は岩手県住田町の町役場です。

見てわかる通り「ザ・木造建築」です。

内外部に木をあらわしにした、この大胆で美しいデザインは遠くからでも目を引くものでした。

この建物を設計した近代建築研究所の松永さんに案内をしていただきました。

これはエントランスへのアプローチ、

樹木が枝を伸ばすように屋根を支える柱のデザインが印象的ですね。

屋根垂木も柱もリズミカルに続く構造がそのまま意匠となるところが木造建築の良さであると改めて実感させられました。


役場1階です。

カウンターテーブルやついたてなどもすべて木が使われていました。


こちらは役場の2階、トラスの骨組みがあらわしに。

この構造のおかげで2階は柱のない大空間を実現していました。トラスは見た目の美しさだけでなく構造的な機能性も有しています。

斜め格子の壁パネルは、光と風を通す耐力壁です。

住田町は面積の90%以上が山林というまさに木の町、木で町を起こすためにもこの庁舎はその象徴であるということですね。

こちらは岩手県紫波町のオガールプラザです。

人口わずか3万人の小さな町のこの「オガールプロジェクト」今全国から大きな注目を浴びています。何年も塩漬けになっていた10ヘクタールの町有地を官民が共同で開発、見事に成功させたからです。


オガールの中心に位置する広場

ここで様々なイベントが開かれています。


公共施設や店舗などから構成される「オガールプラザ」大規模木造建築です。


その中心店舗の1つ、産直の品ぞろえで人気の「紫波マルシェ」
ご覧のように天井が高く吹抜けていてとても気持ちの良い空間でした。木造の登り梁が見えます。

こちらは町が運営する図書館です。

こちらもマルシェ同様高い開放的な大空間でした。

農業が盛んな紫波町の特徴を生かして、農業に関する書籍を多く集めたそうです。

広場を挟んで反対側には同じく木造建築の「オガールベース」があります。

そこには日本初のバレーボール専用体育館、ビジネスホテルやレストランなどが入っています。

残念ながら当日は岩手国体のために強豪のバレーボールチームが練習中ということで、体育館の中を見ることができませんでしたが木造のしかもバレーボール専用の体育館というのはなかなか興味深いですね。

バレーボールチームがホテルも利用していたため、残念ながら泊まることもできませんでした。それだけ盛況ということですね。

この「オガール」にはその他、サッカー協会公認のフットボールプラザ、町役場、住宅地、保育所や病院など様々な施設が集積して紫波町だけでなく半径30キロ圏内から多く人が集まってきているそうです。

木造の大型建築という点と、街づくりを官民共同で成功させたという両方の視点で大変見どころのあるものでした。

またこのプロジェクトの仕掛け人であり、オガールの運営会社の代表者でもある岡崎さんの歯に衣着せぬ話はとても面白く引き込まれるものがありました。

大変興味深いこのオガールプロジェクト、その内容がこの本に収められています。

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さてこの研究会は11月11日江東区の木材会館で行われる「木材活用フォーラム」の中のシンポジウムで終了となります。

当日は私もパネラーとしてこのシンポジウムに参加する予定です。

「木材活用フォーラム2016」はこちら

http://ac.nikkeibp.co.jp/inf/wpf2016/#a3







木造とコンクリート造が一緒に見れる「わらび展示場」オープン!

10/8 埼玉県の川口市に桧家住宅とレスコハウスの両方を見ることができる「わらび展示場」がオープンしました。

1つの区画内に木造と鉄筋コンクリート造の建物をつくり中が繋がっているというのは全国でも初めてではないでしょうか。

 

まずは向かって右側のレスコハウス(鉄筋コンクリート造)からご案内しましょう。

外観は2階の大きな窓が特徴です。1-2階の外装はコンクリート打ち放し仕上げとなっています。

コンセプトは「コンパクト都市型住宅」

3階建て37.7坪の中に、賃貸スペースを設置したプランになっています。

 

写真が1階にある広さ約20屬猟詑潺好據璽后二世帯の用途にも対応できます。

 

こちらキッチンとバストイレ。

レスコハウスは構造が鉄筋コンクリート造ということもあって、他の構造と比べて遮音性に優れ、スケルトンリフォームもしやすいところから賃貸住宅や賃貸併用住宅に適しています。


こちらは広さ25帖の2階のLDK、クチーナグランデがレスコハウスでもご注文いただけます!

タイルの内装がゴージャスですね。

今月新たに発売されたインテリアコンセプトパッケージの「ラグジュアリーモダン」で表現されています。


こちらは大きな窓側のリビング、タイルで仕上げた壁がアクセントになっていますね。


3階のバスルーム横にはこれまた新発売された2ボウル洗面台の「フーガ・デュオ」


その前には憧れのドイツ・ミーレの洗濯機。2-3階に設置できるのは鉄筋コンクリート造ならではです。(木造は1階のみ設置可)


3階バルコニーからみたレスコハウスの外装。これは新商品で標準採用した塗装仕上げです。

鉄筋コンクリート造は構造材=外壁材となるのが特長。コンクリートらしさを活かすため、あえてタイルなどを貼らずに塗装仕上げとしてみました。いかがですか?

 

ここかららせん階段をつかって屋上、青空リビングへと繋がっています。

 

つづいて左側の桧家住宅のモデルハウスです。

ダークな外装に茶のルーバーの色合いが合っています。

こちらはビルトインガレージ付きの3階建て、34.8坪とこのエリアではまさにリアルサイズ。

外は閉じて、内に開く「都市型住宅」の提案です。

 

こちらには地下収納「なんでもセラー」があります。重たいものの収納にはぴったりですね。

 

こちらは2階リビング、折り下げ天井がアクセントになっています。

インテリアはコンセプトパッケージの「スカンジナビアン・モダン」、ナチュラルなテイストの中に所々黄や緑といったアクセントカラー効果的に使われていました。

ありそうでなかった新鮮さを感じました。

 

こちらはキッチン、ダイニング側です。

海外の住宅のようですね。

 

リビングからは大きなバルコニーに出ることができます。そこにカラーズの家具を置いてみました。

リビングの延長として、屋上とはまた違った使い方ができますね。


こちらは3階にある子供部屋のカウンターテーブルです。


子供部屋のインテリアは「カリフォルニア・ビンテージ」

ブルーをアクセントにミッドセンチュリーのようなノスタルジックな雰囲気が感じられます。

ブルーの壁ポーターズペイントという塗装仕上げ、写真ではわかりにくいですが味わい深さは塗装ならではの質感です。

 

どちらも30坪台というリアルな大きさの中で様々な提案やアイデアが盛り込まれていますので、実際の家づくりには非常に参考にしていただけるのではと思います。

 

また木造と鉄筋コンクリート造という対極的な2つの構造を見比べられるというのも他にはないこの展示場最大の特徴です。

特に普段あまり見ることのない鉄筋コンクリート造の建物をぜひご覧下さい。

 

 

わらび展示場は京浜東北線の蕨駅から徒歩5分とアクセスも便利です。

ぜひ遊びに来て下さい!

 

桧家住宅 わらび展示場

http://www.hinokiya.jp/wp/topics/201609/21691.html

 

レスコハウス わらび展示場

http://www.rescohouse.co.jp/model_house/warabi.html

 

 


収益物件と法定耐用年数 その2

つづきです。

 

グループ会社のフュージョン資産マネジメントが収益物件を仕入れる際注意しているポイントがいくつかあります。

 

・都心部5区(港、千代田、中央、新宿、渋谷)+世田谷

・新耐震以降(1981年〜)できるだけ築浅

・レジデンス中心

・1棟あたり3億〜5億まで

・RC造(鉄筋コンクリート造)

 

最後のRC造について説明したいと思います。

ビルなので構造は鉄骨造か鉄筋コンクリート造になるのですが、フュージョンは鉄骨造は買わず鉄筋コンクリート造に限定しています。

 

なぜか?

 

それは2つ理由があります。

 

1つは法定耐用年数の違いによる銀行融資の受けられやすさが違うという点です。

法定耐用年数とは会計上または税務上、減価償却できる年数のことで、建物の構造によって異なります。

各々の法定耐用年数は、

 

鉄骨造(重量鉄骨):34年

鉄筋コンクリート造:47年

 

となります。

フュージョン資産マネジメントは仕入れた収益物件を投資家に売却しますので、その際の銀行融資がより長く受けられることが重要になってくるのですが、この銀行融資期間は建物の残存年数(法定耐用年数ー築年数)を基準として決められることが一般的です。したがって築15年の物件の場合、

 

鉄骨造      :34-15=19年

鉄筋コンクリート造:47-15=32年

 

となり、鉄筋コンクリート造の方が鉄骨造より10年以上長い融資が受けられることになり買い手も買いやすくなるのです。融資期間は物件は買主の信用にもよりますが、構造による法定耐用年数の違いは大きなポイントになるのです。

 

2つ目に建物の担保価値の評価についてです。

中古物件の場合その担保価値を上限に融資額が決まりますが、金融機関がその担保価値をどのように計算するのに2つの方法があります。

1つは「収益還元法」、もう1つが「積算価格」です。収益還元法は賃料を物件価格で除して計算する、いわゆる”利回り”で、現時点の収益力を示していますが将来の価値については測ることができません。そこで金融機関は建物の構造や築年数などを評価するため「積算価格」を重視すると言われています。

では「積算価格」とはどのように計算されるのでしょうか。土地と建物は別々に計算します。

 

土地:路線価×面積

建物:再調達原価×面積×(法定耐用年数-築年数)/法定耐用年数

 

建物の計算を具体的に数値を入れて計算してみましょう。

面積:100坪

築年数:20年

再調達原価:鉄骨造80万円/坪、鉄筋コンクリート造110万円/坪 とすると

 

 

鉄骨造の場合      :80万円×100坪×(34-20)/34=3294万円

鉄筋コンクリート造の場合:110万円×100坪×(47-20)/47=6319万円

 

 

となり、同じ100坪、築20年の物件では構造が違うだけで評価額に約2倍の開きが出てしまいます。

つまり年数が古くなればなるほど鉄骨造の物件は融資が付きづらくなり、高く売れなくなってしまうということなのです。

金融機関により評価は異なりますが、一般的な評価であることには間違いありません。

 

金融機関から評価額の出やすい構造、つまり鉄筋コンクリート造を物件にした方が融資が付きやすい(期間及び金額上で)=販売しやすいということで、鉄筋コンクリート造しか原則仕入れをしないということなのです。

 

 

この話は土地活用でマンション建築を検討している人にとっても非常に重要になるのではないでしょうか。

将来相続等で物件を売却するという時により高く売れる可能性があるのは、鉄骨造より鉄筋コンクリート造だからです。

 

実際新築時は、鉄骨造と鉄筋コンクリート造とでは価格が大きく異なりません。とくに大手ハウスメーカーの鉄骨造は高額なため鉄筋コンクリート造よりも価格が上回る場合もあるでしょう。しかし中古になった場合金融機関は、どこのハウスメーカーが建築したかというよりも構造の違いといった客観的に評価できる点で評価するのが一般的なのです。

 

ちなみにヒノキヤグループのレスコハウスは、プレキャストコンクリートですので法定耐用年数は47年と鉄筋コンクリート造と同様最も長い耐用年数で評価されますので非常に有利です。

土地活用で賃貸マンション建築を検討している方、参考にしていただけると幸いです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


収益物件と法定耐用年数

昨年から開始した都心の収益物件取扱いのビジネスが好調です。

子会社のフュージョン資産マネジメントは、1棟もののマンションやオフィスビル等の仲介、買取再販などを行っています。

写真の物件は、港区元麻布という超好立地にある全10戸の賃貸マンションですが、仕入れ後約2週間で買い手が見つかるというスピード販売でした。

個人の富裕層や相続税対策、低金利をテコにした事業法人、外国人など都心の物件は非常に人気があり、価格も上昇しています。


当社ではこういった収益物件(賃貸マンション、賃貸オフィス)の仕入れについて以下のようなポイントを重視しています。

・都心部5区(港、千代田、中央、新宿、渋谷)+世田谷 

・新耐震以降(1981年〜)できるだけ築浅

・レジデンス中心

・1棟あたり3億〜5億まで

・RC造(鉄筋コンクリート)

これらの要素を全て満たす物件というのは非常に人気があり、値段も高く仕入れるのが難しくなります。

しかし不動産売買には必ずリスクがつきまといます。できるだけリスクを排除しようと考えると需要の強い物件を取得するのが一番のリスクヘッジなのです。

都心5区+世田谷というのは人気エリアとしてやはり鉄板です。

しかし世田谷の場合は駅からできれば5分以内が望ましいでしょう。世田谷でもそれ以上離れてしまうと将来の需要減が懸念されますから。

港区は海外の人からも知名度が高く、3A(麻布、青山、赤坂)は特に人気があります。古いマンションが”ヴィンテージマンション”と名付けて活発に取引されるのはこのエリアならではですね。

新耐震基準を満たしている物件の方が買い手にとって安心です。古い物件になると耐震性だけでなく、様々な修繕にコストがかかる可能性も高くなってきますので、安さだけで飛びつくと後でとんでもないほど費用がかかるということもあり得ます。

また金融機関の融資も旧耐震には厳しいケースもありますので注意が必要です。

レジデンスというのは賃貸住宅を指します。物件を販売する際特に個人や個人オーナー系の資産管理会社法人の場合、多くがオフィスビルより賃貸住宅を好む傾向にあります。管理を自ら行うわけではないのですが、住宅の方が身近でわかりやすく、また賃料水準が安定していることも魅力なのでしょう。一方オフィスビルは周辺に新しいビルができると賃料が大きく変動したり、テナントがまとめて出て行くこともあるなど不安要素が大きいと言えます。事業法人で自らも一部または全部を使用する目的で取得するケースではオフィスビル需要もあります。

1棟当たりの価格は、買い手の多さを考えているからです。3億から5億くらいが一般的な個人、資産管理会社の求める価格帯で、5億を超えてくるとプレーヤーがぐっと減ってきます。10億超えともなると個人とは異なるプロが現れてきますので少し市場性が異なってきます。買い手が多く流動性の高い価格帯が5億までということなのです。

最後の鉄筋コンクリート造について、またタイトルの法定耐用年数については次に紹介します。


ダブルボウル洗面台“フーガ”新発売

今月よりfuga duo(フーガ デュオ)の販売を開始しました。

デュオと言う名の通り2つのボウルがある洗面台です。


マンションでは以前からあったダブルボウルですが、なぜか戸建ではほとんど普及していません。

間取りの関係なんでしょうが、それにしても不思議ですよね。

既製品も種類があまりなく、値段も高い!

それならヒノキヤで作ってしまおう!ということでできたのがこのフーガです。


朝など特に混み合う洗面所、やはりボウルが2つあると便利です。

しかも空間が広い!このゆったり感も良いですよね。

鏡も大きい!

幅が約1650mmありますので通常の2倍近い大きさになります。

その鏡を開けると・・・

全部収納です!!

歯磨き、コンタクトレンズ、ヘアケア、メイク・・・・何かとかさばるのでこれだけあると収納力は充分です。

 

引出しもこんな感じで、女性には嬉しいですよね。

タオルなども入るオープンシェルフのタイプもあります。

 

一般的な戸建の洗面所ってだいたい1坪で、幅900mmの洗面台と洗濯機置き場というパターンがほとんどです。

建売りなんて90%以上がその間取りなんじゃないでしょうか。

それだとどうしても洗面スペースが狭くなってごちゃごちゃ、生活感が滲み出た空間になってしまいます。

だから人が来た時も案内しづらい・・・

 

見た目もスタイリッシュなフーガ!

これなら来客のあった時も問題なし

キレイ好きの奥様には毎日のイライラがなくなります。



鏡の上下にはLEDの間接照明をビルトイン!

イタリア・ジェシー社のシャワー付き水栓が標準装備!

 

完璧じゃないですか?!

色は3色から選んでいただけます。

また省スペースようの1ボウルタイプもご用意しています。

 

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現在は埼玉県の蓮田ショールームに試作品が展示してあります。

今後お近くの展示場にどんどん設置していく予定です。

このフーガ、桧家住宅各社とレスコハウスにてお求めいただけます。

 

来月オープンの蕨展示場にも展示されますのでご期待下さい!

 

 

フーガについてはこちら

http://www.hinokiya.jp/premium/index.php#dressor

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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ヒノキヤグループ 社長ブログ

オン・オフを問わず、考えていること、気付いたこと、感じたことなどを発信していきます。

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Profile

近藤 昭(株)桧家ホールディングス 代表取締役社長 近藤 昭

1967年兵庫県神戸市生まれ。慶應義塾大学卒業。 大学卒業後、大手生命保険会社や外資系保険会社勤務を経て、 2001年に東日本ニューハウス(現・桧家ホールディングス)に入社。 専務取締役、副社長を経て、2009年に代表取締役社長就任。 2012年に『日経ヴェリタス』が行った「在任期間中に株価を最も 上げた社長のランキング」では、全上場会社中第5位にランクイン。 業界の常識にとらわれず、常に顧客目線で考えることがモットー。 「あらゆる人にエコで快適な住まいを」 提供するために日々奮闘中。

   

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